重庆北部新区商业网点规划
(2008-2020年)
规划说明
重庆北部新区管理委员会 中商商业发展规划院 二〇〇八年十月
目 录
前 言 ................................................................................................ 3 第一部分 北部新区商业发展战略研究 ........................................ 7
第一章 商业发展环境分析 .............................................................. 9
第一节 北部新区概况 ................................................................ 9 第二节 商业发展现状 .............................................................. 11 第三节 商业发展分析 .............................................................. 13 第二章 商业发展定位研究 ............................................................ 21
第一节 上位规划分析 .............................................................. 21 第二节 本规划定位研究 .......................................................... 24 第三节 商业定位 ...................................................................... 27 第三章 商业发展指标预测 ............................................................ 28
第一节 消费能力预测 .............................................................. 28 第二节 商业发展前景预测 ...................................................... 33 第三节 经济指标测算 .............................................................. 34
第二部分 北部新区商业发展规划研究 ...................................... 37
第一章 生活性服务业规划 ............................................................ 39
第一节 生活性服务业现状概述 .............................................. 39 第二节 商业功能区规划——强化功能、提升品质 .............. 40 第三节 大型零售网点规划——统筹发展、合理布局 .......... 45 第四节 商业街规划——突出特色、展示风情 ...................... 52 第五节 社区与园区商业规划——便民利民、完善服务 ...... 58
I
第六节 宾馆、酒店发展规划——合理建设、适应需求 ...... 64 第二章 生产性服务业规划 ............................................................ 65
第一节 生产性服务业定义及相关研究 .................................. 65 第二节 北部新区生产性服务业发展现状及条件分析 .......... 68 第三节 商务区服务业规划 ...................................................... 73 第四节 专业市场区规划 .......................................................... 76 第五节 物流业发展规划 .......................................................... 82 第六节 会展业发展规划 .......................................................... 83 第七节 其他特种行业规划 ...................................................... 87
第三部分 规划实施措施及术语说明 .......................................... 89
第一章 规划实施措施 .................................................................... 91 第二章 术语说明 ............................................................................ 96
II
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
前 言
商业网点是一个城市规划建设的重要组成部分，既是城市经济社会实力的体现，也是城市风貌的代表。随着我国市场经济的发展，改革开放的不断深入，城市商业设施已成为城市现代化水平的一个缩影。然而，在商业网点建设中，也存在布局不够合理、结构比例失调和业态功能雷同等现象，导致同业竞争过度，造成社会资源浪费。同时，我国加入世贸组织后外商将进一步扩大在我国商业领域的投资，如不加以引导和规范，有可能形成商业设施的新一轮重复建设。因此，必须加强城市商业网点规划工作，从实际出发，合理控制总量，突出发展重点，逐步建立与城市经济发展和对外开放水平相适应，布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业网点体系。
北部新区作为重庆市城市近期的重点拓展区域，肩负着建设“以高新技术产业为基础的现代产业基地，都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区”的历史重任。为了整合开发区资源，更好发挥开发区在全市经济社会发展中的核心增长极的作用，加强协调三个开发区的建设与管理，2007年12月，重庆市委市政府决定，北部新区、经开区（含出口加工区）、高新区实行“三区合一”管理体制，统一领导，统一人财物管理，统一规划建设。为进一步推动新区又快又好的发展奠定了基础。
重庆市正在努力构建区域性中心城市和打造城乡统筹发展示范区，而北部新区也正有望成为继上海浦东、天津滨海之后的“中国第三区”。较之北部新区良好的发展前景，北部新区商贸流
3
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
通业现状发展相对滞后。如中心商圈的规划建设、商业网点的布局、专业市场的培育和特色专业街的打造等存在着一定规划建设缺位。因而，在北部新区社会经济快速发展的进程中，加紧制定商业网点规划，构建布局合理、结构完善、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业网点体系，是适应新区发展建设的必然要求，也是推动北部新区商贸业向新的高度发展的战略要求。
一、编制过程
为促进北部新区商业发展，优化商业布局，增强商业综合竞争力， 服务于建设“以高新技术产业为基础的现代产业基地，都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区”的发展目标，按照《北部新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》的要求，由北部新区贸易局委托中商商业发展规划院承担《重庆北部新区商业网点规划》（以下简称《规划》）的编制任务。
2008年7月，中商商业发展规划院组成了重庆北部新区商业网点规划项目组，在北部新区贸易局的支持和协助下，对北部新区的商业发展现状和城市规划建设进行了实地踏勘。在各职能部门的积极配合下，项目组收集了大量翔实的基础数据、相关文件、专题报告等资料。
在现状调研的基础上，项目组经过初步分析和讨论，结合国内外城市商业发展规律和其他城市商业网点规划的经验，确定了《规划》的编制大纲。
2008年8月，在规划人员认真分析和邀请专家讨论基础上，完成《规划》初稿，基本确定了《规划》的指导思想、基本原则、发展定位、发展目标、发展体系、发展时序和发展措施等主要内
4
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
容。
2008年9月，由北部新区贸易局组织北部新区各相关职能部门就《规划》初稿进行讨论，提出了进一步修改意见。2008年10月，《规划》在修改完善后，形成评审稿。
二、规划依据、范围与期限
（一）规划依据
本次商业网点规划编制是依据国家和重庆市有关文件要求进行的，主要依据文件如下：
1、商务部《城市商业网点规划编制规范》 2、《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》 3、《重庆北部新区总体规划》
4、《重庆市主城区观音桥组团A标准分区、唐家沱组团G、H标准分区（北部新区金山组团）控制性详细规划》
5、《北部新区B标准分区花沟片区控制性详细规划》 6、《北部新区B标准分区（黄茅坪组团）控制性详细规划》 7、《重庆市主城区北部新区C标准分区控制性详细规划》 8、《重庆北部新区D标准分区控制性详细规划》
9、《重庆市主城区北部新区大竹林--礼嘉组团A标准分区控制性详细规划》
10、《重庆市主城区北部新区大竹林--礼嘉组团F标准分区控制性详细规划》
11、《重庆市主城区鸳鸯I标准分区控制性详细规划》 12、《重庆市主城区鸳鸯O标准分区控制性详细规划》 13、《重庆北部新区高新园大竹林组团控制性详细规划》
5
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
14、《重庆北部新区高新园人和组团控制性详细规划》 15、《重庆北部新区经济和社会发展“十一五”规划纲要》 （二）规划范围与期限
1、本次规划的范围包括人和街道、大竹林街道、天宫殿街道、鸳鸯街道、翠云街道和礼嘉镇，规划区总面积136.6平方公里。
2、本次规划的期限为2008-2020年。
三、规划重点
本次规划重点结合北部新区发展定位，从北部新区商业发展的实际出发，在尊重北部新区商业发展规律的基础上，确立商业发展的科学定位。从满足消费需求的生活性服务业规划和满足产业发展的生产性服务业两大方面提出北部新区商贸流通业发展的规划与建设导引。
6
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
北部新区商业发展战略研究7
第一部分
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
8
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
第一章 商业发展环境分析
第一节 北部新区概况
重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立，将建成以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区。
2001年4月，重庆市委、市政府决定设立北部新区。这是立足重庆市情，认真贯彻实施中央关于西部大开发战略，加快重庆市经济结构战略调整，增强科技进步和体制创新活力，进一步扩大对外开放，构建都市发达经济圈新增长极的一项重大举措。经国家批准的重庆经济技术开发区、重庆高新技术产业开发区臵换区和重庆出口加工区设在北部新区内。作为市委、市政府在实施西部大开发战略中做出的重大战略决策，北部新区集区位优势、机制优势、产业优势、科研人才优势于一身。
北部新区地势较为平坦，地理位臵十分优越，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南3公里与长江寸滩滚装码头毗邻。210、319和212高速公路呈U型在新区分布；渝怀铁路从新区穿过，龙头寺火车站位于新区内，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。优越适中的地理位臵和发达便捷的交通、通信条件，使北部新区具有独特区位优势和较大发展潜力。
北部新区按照建设现代产业基地、构建对外开放重地和展示现代都市风貌的要求，结合新区逶迤起伏、临水傍山的浅丘地形，
9
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
采用“多中心、组团式”规划模式，开发建设人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉、大云、黄茅坪和金山七大组团，“组团”之间以绿色林带和观赏农业、示范农业带相衔接，以“田”字形骨干公路相贯通。其中，礼嘉组团主要发展高新技术研发和高档居住，是以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。黄茅坪组团主要发展现代制造业，是以发展重型汽车、发动机及其零配件、模具设计制造、新型汽车材料等生产及研发。鸳鸯组团主要是为翠云组团、金山组团提供配套服务，发展商贸服务业及高档社区。金山组团主要发展进出口加工、现代物流。
北部新区着眼于21世纪新经济带来的机遇与挑战，立足自身产业和科技基础，重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区实行“一区多园”，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。
重庆北部新区党工委、管委会作为重庆市委、市政府派出机构，享受市级经济管理权限，实行“小机构、大社会”，为投资者提供与国际惯例相符合的优质服务。北部新区享受国家西部大开发有关优惠政策；享受国家级重庆经济技术开发区、重庆高新技术产业开发区有关优惠政策；享受重庆市对外招商和引进内资的优惠政策；享受市委、市政府在财政、税收、土地、项目、基础设施建设和社会事业投入等方面给予的更加优惠宽松的政策。
经过近7年的发展，北部新区建设初具规模，发展速度和效益正逐步显现。各项主要经济指标增幅都达到50%以上，2007
10
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
年实现工业产值471.1亿元，地区生产总值（GDP）142.2亿元，入库税金57.3亿元，合同外资4.7亿美元，产业扩张步伐全面加快，吸引了福特、依维客、霍尼维尔、爱立信等一批国际知名企业入驻。以长安福特为龙头的汽车产业初具规模，以“星系列”科技楼宇产业为代表的电子信息、智能化仪器仪表、新医药及生物医学工程三大产业集群初步形成。规划通过10-15年的努力，北部新区将建设成为名副其实的以高新技术产业为基础的现代产业基地，成为融现代产业基地、现代都市风貌、优美生态环境、社会安定和睦于一体的新型城区。
第二节 商业发展现状
直辖十年，北部大城崛起。北部新区经过6年发展，产业支撑、住宅居住已经初具规模，房地产产业也向纵向发展：由绿色住宅向蓝色商务和红色商业发展。
（一）商业发展地位初步确立，服务功能日趋完善 三次产业的结构由2001年的20%:68%:12%，转变为2007年的0:67%:33%，第三产业比重逐年提升，这表明北部新区商业正在逐步完善发展，已经形成了具有典型现代工业开发区特征的产业结构。同时，从商业服务功能来看，北部新区的商业发展已度过先前的蛰伏期，正逐步向“现代商贸、现代流通”的发展目标迈进，商业发展呈现二元发展格局，商业发展的蜕变速度日益加快。
（二）商业设施建设初具规模，服务能力逐渐加强 根据调查统计，北部新区已修建大型商业网点面积达97.95
11
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
万平方米，其中已投入使用63.70万平方米，占建成总面积的63.35%，待招商面积34.25万平方米，占36.65%。
34.96%65.04%投入使用面积待招商面积
图1-1-1 北部新区商业现状比例图
现有商业设施中既有居住区配套建设的中小型商业设施，如创业公寓商业街等，同时也有独立建设的大型商业设施，如财富中心、金山广场、奥林匹克花园等。北部新区现阶段的商业面积，已足以满足北部新区居民需要，并具有一定的区域辐射服务能力。
（三）商业空间布局初现雏形，服务网络渐成体系 根据现状发展基础，北部新区正在积极打造光电园涉外商务区、金山综合商贸区、火车北站交通商贸中心、礼嘉中心商务区等4大商业聚集区，同时人和、大竹林也逐步建成区域性商业服务中心。此外，中华十二坊、龙湖蓝调、美镇上街、奥园畅谷等特色商业街将成为都市商业的亮点，社区级中小型商业设施已基本引入，大型商业设施正在积极招商。总之，北部新区以商业集中区为核心、商业街为亮点、社区商业为补充的商业空间格局已基本形成，商业服务网络渐成体系。
（四）商业业态结构有待优化，商业人气正待提升
12
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
从发展态势来看，商业街呈现相对集中的发展态势，主要商业街仍以沿街铺面的销售展开商业设施布局，这与重庆长期形成的经商和购物习惯息息相关，当然也与近年来北部新区房地产开发的导向紧密关联。从招商项目来看，总招商项目16个，其中商业街有13条，总面积有271983m2，占商业建筑总面积的29.11%。其中已投入使用116497m2，占商业街总面积的42.83%，空臵率近6成。从目前北部新区闲臵商业地产的规模和空间分别来看，现状整体商业地产发展与商贸业发展主要存在几个方面的矛盾。现状商业地产的空臵与商家（或称零售商）的强烈需求之间的矛盾。如：奥林匹克花园已签约的大商家，因为人气问题一直未进驻等等。其直接表现出的可能是原来商业地产未能充分考虑市场的作用，更为深层次的原因则是商业地产的策划、开发建设以及运营未能真正与市场有效地衔接。居民的生活需求与商业房产空臵的矛盾。这恐怕是一个商业地产的定位问题，必须客观地分析商业地产面对的主要顾客群的消费能力和辐射范围。
北部新区现有商品交易市场3个，总面积46万m2，占商业总面积的49.23%，待招商面积仅4万平方米，占商品交易市场总面积的8.7%。
第三节 商业发展分析
一、商业发展优势分析
（一）产业优势
产业是区域发展的引擎。北部新区的汽车及零配件产业、仪器仪表产业、生物技术及电子信息产业等实现跨越式发展，成为
13
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
北部新区的支柱产业。
2007年，北部新区汽车产业产值达390.37亿元；产能占重庆市近1/2。整车产量的大幅攀升带动零部件行业快速增长，北部新区汽车及其零部件产值占全部工业总产值的75%以上。仪器仪表产业发展快速，北部新区是重庆市“十一五”规划的两个仪器仪表产业集聚地之一。目前，已集聚四联、禾迪、中智联、耐德、海扶等近20家，产能达60亿元的仪器仪表企业。北部新区发展仪器仪表产业有良好的基础，发展前景也被看好。初步框算，2010年销售收入可达100-150亿元，2015年销售收入可达300-500亿元。北部新区已集聚了华邦制药、药友制药、庆余堂制药、美联制药等研发基地、安科医疗器械等为代表的新医药及生物医学工程基地；以中兴通讯西南研发生产基地、金算盘软件、信威通信、禾兴江源、神州龙芯、霍尼维尔等为代表的IT产业基地。到2010年销售收入分别可望达到30亿元和60亿元，2015年实现销售收入分别达到100亿元和300亿元。
（二）自然禀赋优势
北部新区是重庆北上发展的必然选择。从地形来看，重庆主城的地形为四山夹三槽，从西向东依次分布着缙云山、中梁山、铜锣山、明月山，主城中心区则居中梁山和铜锣山之间的条形地上，且北宽南窄，呈漏斗状。从主城拓展态势看，无论是从成本计算，还是从城市的整体形象考虑，主城应向视野开阔的北部拓展。北部新区地势相对平坦，土地开发成本小，是一块难得的适合大规模城市建设的地区，这有利于人口集中和商业聚集。随着近年开发步伐的加快，北部新区已毫无争议地成为主城北部的一
14
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
块经济高地。
（三）消费者购买力优势
地势较为平坦的自然优势和政府战略规划的支持，使得北部新区已成为重庆市高档楼盘和别墅市场的投资热土。2007年，北部新区的商品房销量占到重庆市总销量的50%，高档楼盘占重庆市的70%。由此可见未来北部新区居民将具有一定的经济实力和消费潜力。
北部新区规划人口65万，近年已修建与筹建的社区多以中高档为主，消费群体也多为园区内与全市的中高收入阶层。2007年全市在岗职工年平均工资为23098元，比2006年增长20.2%，按照此增长率计算，2010年年中在岗职工的年平均工资为40113元。而对于都市发达经济圈的数值肯定高于平均值，因此，北部新区具有较大的购买力优势。
二、商业发展劣势分析
立足于重庆北部新区的城市功能定位，着眼于重庆北部新区未来发展，以前瞻的眼光审视北部新区商贸发展的现状。目前，北部新商贸发展存在如下问题：
（一）商业规模偏小、业态结构单一
目前，北部新区商业发展规模明显偏小，以传统的社区商业为主，业种单一，居民生活的方便程度受到较大影响；规范意义上的超市、百货店比较少，购物中心、仓储式会员店缺乏，连锁经营不成规模，物流配送粗放运营。这与“再造一个重庆工业”的目标极不相符，也难以满足北部新区65万规划人口的服务需求。总体上，北部新区商贸流通体系陷入了以低端服务满足低端需求
15
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
的内生循环中，与北部新区的城市功能定位极不匹配，严重影响了北部新区成为都市风貌展示区的形象定位。
（二）相关行业的潜力没有发挥出来
因其得天独厚的地理优势，北部新区近几年来成了重庆高档楼盘的聚集地。北部新区的核心竞争力在于综合优势：如区位优势、交通优势；高端商业、高端商务、高星级宾馆、高端住宅；物流、会展等等，这些优势，其他区域也有，但聚集如此多优势于一身的只有北部新区，北部新区应充分发挥综合优势，让商业与商务、会展、旅游、文化、创意传媒等更好地互动。
目前新区商业与相关行业之间还缺乏联动机制。商业发展需要氛围和人气提升，而旅游及休闲业的发展具有打造氛围与聚集人气的功能，但是北部新区发展旅游业、休闲业的优势条件有待进一步挖掘。如依托现代化高科技产业的产业旅游、借助照母山植物园的生态优势、着眼于水系开发的旅游休闲等，这些旅游休闲业的资源开发亟需深入挖潜。
（三）缺少具有带动能力的重大商贸项目
商贸流通业体系化建设固然重要，但在启动阶段仍需要利用商贸领域的重大项目加以催化、激活，以重大项目带动商贸流通业的成长与发展，如财富中心、汽博中心、集旅游娱乐休闲餐饮商务为一体的啤酒城、大竹林步行街，以中华十二坊为节点的餐饮商业街区等，这些项目对于北部新区的商贸流通业均具有极强的牵引能力，只是目前还没有统一纳入商贸发展规划进行协同开发、整体管理，这些商贸领域的重大项目之间的羁绊仍然存在，商家等待观望、亦步亦趋的心态强烈。
16
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
（四）缺少具有龙头作用的大型流通企业
在商贸流通体系化建设之初，人气不旺，配套不完善，规模经济不突出，这可通过具有资本实力和规模前提的大型商贸企业进行市场开拓和造势。而在商贸流通体系的巩固和完善时期，大型商贸企业更是行业扩张和创新的发动机。因此，大型商贸企业在商贸流通业体系中的存在，自始至终都是至关重要的。北部新区作为开发新区更是如此。目前虽然有极少数的大型商贸企业进入北部新区，如汽博中心、OUTLETS等，但参与度不够，还需要引入更多的大型商贸企业。
（五）商业设施闲臵率高，缺乏合理规划
商业网点的发展和布局与城市规划密不可分。在国外，商业网点规划是城市总体规划的重要组成部分，是设定“商圈半径”、创造有序竞争环境的有效依据。然而新区商业网点规划与城市总体规划并未同步出台，造成建设与规划脱节，这一滞后性从一定程度上影响了北部新区商贸业发展的进程。许多商业设施开发建成后，由开发商分割租售，无法开展整体经营。如奥林匹克花园、龙脊金山名都等许多商品住宅小区，大量的商业设施闲臵，形不成集聚效应，筑不起商业圈，都与规划调控不力、定位模糊有密切关系。
（六）缺乏商业文化氛围
农转非是北部新区城镇化人口构成的一大特点，因而北部新区的商业氛围带有比较浓重的村镇商业气息。商贸经营方式简单粗放；以街为市、以路为市，占道经营的现象存在，现代都市商业文化氛围有待培育。
17
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
三、商业发展机遇
（一）优惠政策
2001年，北部新区作为重庆市推进西部大开发的一项重要举措，备受瞩目，重庆市实施西部大开发政策中有8条专属北部新区，举全市之力建设北部新区的共识得到了市级各部门在项目、资金等方面的大力扶持。如每年市政府召开一次加快北部新区开发建设工作会议，市政府确定大的方针，市级各部门提出支持北部新区开发建设的政策、项目和措施；每年召开一次北部新区、经开区、高新区管委会中干以上务虚会，讨论重大问题，统一思想认识；每季度召开一次党工委会，研究决定北部新区党的建设、干部人事等问题；每季度召开一次主任碰头会，北部新区、经开区、高新区管委会主任和分管建设、招商的副主任参加，研究工作中的有关问题；不定期召开主任办公会，北部新区、经开区、高新区领导班子成员和相关市级部门负责人参加，共同研究北部新区招商引资和基础建设等重大问题。同时，重庆经济技术开发区臵换区、重庆高新技术产业开发区臵换区和重庆出口加工区设在新区内，可享受国家级开发区和出口加工区的优惠政策。另外，北部新区还专门针对商贸服务和现代物流业制定了一系列的税收减免返还等优惠措施。可以说，北部新区是重庆的特区，是西部大开发中的政策洼地。
（二）优越的经济区位
依托其优越的地理区位，北部新区既是都市发达经济圈的一部分，又是重庆一小时经济圈的核心区，还是“四北六方”区域合作的重要组成部分。优越的经济区位为区域的高速发展打下了坚
18
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
实的基础。通过开展区域合作，吸引优势企业、知名品牌及外商投资企业向区内梯度转移，巩固发展与周围区域的经济联系与协作，成为承接国际生产要素和产业转移的主要基地，迅速形成经济增长极，实现新区的“再造一个重庆工业的”的目标。
为抓住这一空前机遇，北部新区已着手一些前期工作，如转变政府职能，强化服务功能；转变经济增长方式，在做大制造业的同时，大力发展现代服务业；打造总部经济，吸引跨国公司、大型民企在此设立中国西部的研发中心、区域总部。我们有理由相信，在不久的将来，北部新区必将崛起一个新的商业中心。
（三）城市化进程的推动
以城建市，以市兴城，市在城在，城在市兴。城市的发展应建立在商业发展的基础之上。城市化的发展，对一个城市和一个区域而言，城市人口集聚程度提高，相对应的第三产业在产业结构中的比重也有所提高，并导致商业设施的需求量增加。因此，城市化进程决定了在规划过程中必须对消费、人口的增量和数量、速率按照不同的发展周期而预留出一定的商业设施发展空间。这在一定程度上刺激了商业发展，奠定了商业可持续发展的基础。
四、商业发展挑战分析
（一）政策效应减弱和综合竞争优势仍然不强
北部新区在成立之初，“普惠+特惠+个案”的政策效应确实推动了北部新区的快速起步，使北部新区发展初期政策推动型的发展模式特征明显。随着国家开发区税收优惠等实质性政策的逐步取消，开发区自身制定的政策也越来越规范，各区之间政策也越
19
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
来越透明，容易被仿效移植，北部新区的政策效应正逐步减弱。
在我国加入世贸组织、世界经济一体化的大潮下，地区与地区之间的竞争，已从较多的优惠政策转移到综合投资环境的竞争上，面对政策均等或普惠的趋势，如何在法制、政策、金融、人才、中介等方面加强建设，通过优化综合发展环境来提升北部新区的竞争力，成为新形势下北部新区发展需进一步思考的难题，也是商贸发展的瓶颈。
（二）零售业“极化效应”明显
北部新区交通便利，使得区内消费群体到周边主城各区非常方便。便利的交通会使人们趋向到已经成形的、各种商业设施完善的主城核心商圈消费。渝中区解放碑商圈、江北区观音桥商圈、沙坪坝区三角碑商圈是重庆都市区的三个核心商圈，它们完善而现代的商业设施与业态，聚集了大量的人流、物流、资金流，对周边地区有强大的辐射力。三大商圈对北部新区所辖区域内的消费群体，尤其是对高端消费群体有很强的吸引力，分流了北部新区内的消费，影响了北部新区商业的发展。
（三）消费不足，商业氛围不强
北部新区商业设施起步建设晚，现状商业规模小、档次不高、布局不合理，与周边区域商业发展水平差距明显。由于交通便利，很多居民，特别是高端消费外流现象严重，对商业带动不足。北部新区商业地产面临的最大问题是人口导入速度明显落后于商业设施的建设速度。目前在已交付的商业用房中，实际入住率普遍偏低。
20
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
第二章 商业发展定位研究
第一节 上位规划分析
一、重庆总体规划
《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》确定重庆市城市性质为：我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，中西部综合交通枢纽。规划城市拓展的主要方向为内环线以北、中梁山以西以及铜锣山以东。城市空间结构为“一城五片，多中心组团式”。主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成。以片区为格局有机组织城市人口
图1-2-1 主城空间布局结构示意图
和功能，各片区具有相当的人口规模，城市功能完善，既相对独立，又彼此联系，相互协调发展。每个片区包含若干组团和功能区。
北部新区地处北部片区，是城市近期的重点拓展区域，以北部新区、江北城现代商务区为重点，以寸滩集装箱港口、龙头寺铁路客运中心、航空枢纽等为标志，主要承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、汽车等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。以江北城城市中心和观音桥-新牌坊城市副中心为主体，大力发展以高端服
21
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
务业为主的第三产业，观音桥-人和组团的人和地区、两路组团、大竹林-礼嘉组团聚集以高新技术、汽车等为主导的产业。
二、重庆市商贸流通产业综合发展“十一五”规划
《重庆市商贸流通产业综合发展“十一五”规划》提出到“十一五”末，初步建成长江上游商贸中心基本框架，到2020年，全面建成长江上游商贸中心。确定商贸流通业是现代经济发展的先导性产业；是促进生产、满足消费、扩大就业的基础性产业；是推动GDP增长的支柱性产业；是关系国民经济安全运行的战略性产业。
在商圈规划中，提出加强商业聚集，培育打造城市商圈。结合人口、经济、交通及城市空间结构发展变化趋势、关注消费者行为取向，合理规划发展商圈。着力提升都市区商圈档次，都市区商圈按“一城五片、多中心组团式”主城空间结构发展，把都市区商圈发展成业种齐全、业态优化、设施先进、配套完善、信息化水平高的现代商贸流通中心。
北部新区位于重庆都市发展区内，其商贸流通业的发展应充分考虑《重庆市商贸流通产业综合发展“十一五”规划》对都市区内商贸流通业发展的要求，并结合北部新区的基本职能、现状产业发展特点以及自身消费人群特点，定位生产服务业发展区和现代服务业聚集区。
三、北部新区总体规划
《北部新区总体规划》确定北部新区的规划性质：是以高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区。
22
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
北部新区规划建设用地有七个组团构成，即人和组团、大竹林组团、礼嘉组团、黄茅坪组团、翠云组团、鸳鸯组团和金山组团，形成多中心、组团式的布局结构，各组团之间由生态林地、公园绿地等隔离。
各组团规划的主要功能有：信息产业、软件产业、光电产业、现代制造业、汽车、摩托车配套产业、现代物流及服务业和高档社区等。从北部新区各组团规划功能来看，发展为产业服务的商贸业和为高档社区服务的现代服务业是北部新区商贸业发展的重点。
四、北部新区经济与社会发展“十一五”规划
北部新区的“十一五”总体目标为基本实现“再造一个重庆工业”的目标，基本建成一座现代新城，成为长江上游经济中心的功能集聚区，成为西南开发的强大引擎，成为全国重点开发的先行区。
在服务业发展方面，强调发展新兴服务业，服务于科技发展、产业发展，为特色支柱产业发展配套。以现代物流为特征的服务业取得重大进展。加快整合长江黄金水道，铁路、公路、空港资源，基本形成由寸滩港、金山物流基地、龙头寺铁路枢纽、空港商业门户枢纽互动链接的长江上游物流中心，建成3-5个区域性的商务中心、10个特色商业街区、500万平方米楼宇产业区，大力发展总部经济和现代商贸业，到2010年力争实现服务业增加值100亿元以上。
无论是产业、人居、环境、教育等指标，北部新区都要做西部第一，成为名副其实的中国西部第一园区。新区的基础设施建
23
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
设总体完成，按照现代化新城区的城市功能和基础设施建设50年不落后的要求，力争完成七个组团建设，包括总长近600公里的道路和水电气、通讯等骨干网络和配套设施，形成支撑现代产业基地和都市风貌展示区的西部一流的基础设施体系。
从北部新区经济与社会发展“十一五”规划对服务业发展要求来看，发展新兴服务业，创造现代新城是北部新区发展的核心目标。
第二节 本规划定位研究
北部新区总体规划从现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区三个方面对新区进行了定位，围绕该三大定位，其商业发展亦应从“服务产业发展、服务经济增长、服务城市风貌展示”三个方面考虑。
（一）要以发展生产性服务业服务于现代产业发展 二产聚集是北部新区产业发展的一大特征。现状北部新区主要包括高新园和经开园两大部分。高新园是高新区最新最大的产业扩展区，将布局建设光电产业基地、软件产业基地、医疗器械产业基地和新材料产业基地；经开园将建成出口加工区、汽车产业园区、环保产业园区、科技产业园区和中央商务区。从原来两个园区的定位来看，围绕其产业发展要求，配套完善生产性服务业是新区健康发展的必然需求。
生产性服务业是指为保持工业生产过程的连续性、促进工业技术进步、产业升级和提高生产效率提供保障服务的服务行业。它是与制造业直接相关的配套服务业，是从制造业内部生产服务
24
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
部门而独立发展起来的新兴产业，本身并不向消费者提供直接的、独立的服务效用。它依附于制造业企业而存在，贯穿于企业生产的上游、中游和下游诸环节中，以人力资本和知识资本作为主要投入品，把日益专业化的人力资本和知识资本引进制造业，是二三产业加速融合的关键环节。
从北部新区的区位定位和产业发展状况开看，北部新区应大力拓展的六种生产性服务业，即信息服务业、金融保险业、国际贸易业、中介服务业、现代物流业、现代会展业。要围绕现代产业基地建设，将建立商务服务中心、物流信息服务中心作为北部新区生产性服务业的发展重点。
（二）要以发展现代服务业来促进经济的多元增长 近年来，北部新区经济总量高速增长，经济发展质量持续、快速提升。2007年，北部新区经开园、高新园实现生产总值（GDP）142亿元，同比增长63.4%。在经济总量高速增长的同时，经济发展质量也持续快速提升：全年完成入库税金57亿元，同比增长63%；开发区留存财政收入小口径实现55亿元，同比增长69.3%。
2007年，北部新区、经开区、高新区总计实现工业产值1006亿元，同比增长36.5%。其中，实现高新技术产品产值647亿元，同比增长68.6%；实现工业增加值248亿元，同比增长32.7%。北部新区经开园、高新园实现工业总产值471亿元，同比增长62%，为2010年“再造一个重庆工业”奠定了坚实基础。
从生产总值构成来看，第二产业是北部新区经济增长的一支独秀，第三产业发展相对滞后，第一产业逐步消退。根据现代城
25
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
市发展趋势，无论城市的最初起源性功能有何差异（北部新区主要功能为二产发展城区），由于商品经济的不断发展，城市的促进生产与市场交易功能都逐渐成为所有城市中最重要的、本质性的功能之一。特别是在我国现代市场经济体制环境和城市化的大趋势下，城市的“促进生产与市场交易功能”将越来越突出和重要。随着城市化程度的不断提升，居住在城市中的居民越来越多，包括零售业、餐饮业等在内的服务业及其必备的服务功能，是构成现代城市必不可少的重要经济功能。
当前，北部新区正努力比照上海浦东、天津滨海，打造成中国第三区，把“中国第三区”作为北部新区新的发展目标，在强调二产发展的同时，更应大力发展第三产业，要将第三产业定位成为北部新区新的经济增长动力，提升第三产业在GDP增长中的比重，以现代服务业为发展重点，促进北部新区经济的多元增长。
（三）要以商业的新业态、新形态来展示都市风貌 商业既是城市功能的组成部分，同时现代商业以购物、休闲、文化、旅游等多种功能组合已成为城市景观的重要组成，商业成为城市社会经济实力的具体体现，是城市形象、城市品味的标志。北部新区定位为都市风貌展示区，现代商贸业必然将成为展示都市风貌的重要载体。对比国内新区，上海浦东新区形成了以张杨路为中心商圈，以陆家嘴、世博中心等为特色商圈，以人口分区规划情况分别建设区域性商业中心的商业空间布局；而天津滨海新区也围绕京津塘高速公路和海滨大道交汇处建设50平方公里中心商务商业中心，建成的塘沽商业街已经是塘沽乃至天津滨海新区商贸、金融、旅游、购物、休闲、娱乐中心，成为高档次的
26
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
商业黄金地段。国内两大新区都将商贸流通业作为了新区发展的一大重点。
图1-2-2 上海张杨路 图1-2-3 塘沽商业街
目前，北部新区一些集中商业功能区已初显雏形，如以财富中心为核心的涉外商务区、以金山广场为核心的综合商业区，以龙头寺火车站为核心的物流服务中心，将成为北部新区都市风貌展示的重要节点。此外，依托高档社区建设的特色商业街，如中华十二坊、龙湖蓝调、美镇上街、奥园畅谷等也将成为展现都市风貌的重要元素。大型商业聚集区、商业步行街、商务服务中心已成为城市展现现代风貌的标志，但对比上海浦东、天津滨海，北部新区商贸业的发展还有较大的差距，北部新区要建设成为中国第三新区，在做大制造业的同时，应大力发展现代服务业，打造总部经济，吸引跨国公司、大型民企在此设立中国西部的研发中心、区域总部。
第三节 商业定位
根据北部新区总体规划的定位“是以高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区”为基础，结合以上分析与研究，规划北部新区商业定位为：重庆市现代生产性服务业核心区；高尚生活服务示范区；现代城
27
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
市商业风貌展示区。
第三章 商业发展指标预测
第一节 消费能力预测
消费是十分重要的宏观经济变量，是构成社会总需求的三大根本需求之一，商业的发展必须要得到消费需求的支持。因此，扩大消费需求，刺激消费是商业发展的根本动力；反之，消费不足则会削弱消费对商业发展的拉动作用，使商业发展得不到最终的支持，严重影响社会再生产的顺畅进行，从而制约经济的可持续发展。因此，分析北部新区的消费形势，对前景展望和目标预测具有重要意义。
一、消费能力分析
未来的北部新区将会成为重庆新风貌的展示区，它拥有其他城区难以比拟的得天独厚的条件。北部新区环境优美、温度适宜，平均气温比中心城区低，是重庆最适合居住的地方。
北部新区一直是重庆楼市的领军者。这里集合了重庆乃至外来的重量级开发商，集中了重庆50%以上的高档住宅，无论是花园洋房还是高档别墅，都代表了重庆楼市的最高水平，引领市场的走向。
据调查，2007年1-8月，重庆市商品房建筑面积成交均价每平方米2950元，同比增长7.9％。其中，北部新区房价最高，每平方米成交均价达到3688元，江北区是3178元，渝北区则为2816元。房地产开发通常对区域市场都有“换血”作用，通常会使区域消费能力增强。目前，北部新区商品房开发面积很大，预计
28
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
到2020年常住人口将达到65万。所以从这一角度看，区域消费能力也会极具增强。
整体消费群体主力为较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
二、消费特点分析
（一）消费倾向分析
在居民问卷调查中，有61.0%的人表示在外餐饮及娱乐休闲方面的花费占其月消费总额的10％以下，有27.6%的人表示在外餐饮及娱乐休闲方面的花费占其月消费总额的10％-30％，有10%的人表示在外餐饮及娱乐休闲方面的花费占其月消费总额的30％-50％以下，而在外餐饮及娱乐休闲方面的花费占其月消费总额的50％以上的人仅占到0.8％（见图1-3-1）。
0.8%10.6%27.6%61.0%10%以下10％－30％30％－50％50％以上
图1-3-1 重庆被调查居民外出餐饮及娱乐休闲花费比例图
重庆北部新区餐饮及娱乐休闲消费尚未得到有效启动，可能
29
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
的原因有居民总收入低，商业设施数量不够，布局不够合理，商业环境足以刺激有关消费。
（二）消费习惯分析 1、购物频次
样本中有5.4%的人购物频率为1天1次，18.6%的人购物频率为1周2次或更多，38.8%的人购物频率为每月一次，37.2%的人购物频率少于每月一次。两成多居民消费频率较高，近八成居民消费频率较低。（见图1-3-2）。
45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%1天1次1周2次或更多每月一次少于每月一次38.8%37.2%18.6%5.4%
图1-3-2 重庆被调查居民消费购物频率比例图
这一方面说明北部新区商业设施缺乏，居民日常生活不便；只能每月外出到商业中心大采购。
2、购物影响因素
表1-3-1 重庆被调查居民购物影响因素统计表
影响因素 距离远近 交通费用 交通便捷度
30
频数 21 17 24 有效百分比（%） 16.28 13.18 18.60 重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
商品价格 商品质量 商品特色 停车场所 服务质量 环境舒适度 其它 注：多选题合计大于100% 53 21 7 3 8 7 6 41.09 16.28 5.43 2.33 6.20 5.43 4.65 影响因素距离远近交通费用交通便捷度商品价格商品质量商品特色停车场所服务质量环境舒适度其它0%5.4%2.3%6.2%5.4%4.7%10%20%16.3%16.3%13.2%18.6%41.1%百分比30%40%50%
图1-3-3 重庆被调查居民购物影响因素比例图
经过调查分析发现，商品价格是重庆市消费者最为重视的购物影响因素，占到样本总数的41.1%（见图1-3-3），而对服务质量和环境舒适度等“软环境”因素的重视较少。当地居民购物考虑距离远近、交通费用、交通便捷度等因素较为重视，有16.3%、13.2%和18.6%的人选择这三项，表明该地居民购物时对交通因素较为敏感，可能新区居民使用的交通方式有关，其交通工具的功能有限，间接反映了当地的收入水平不高，消费能力有限，此外，对于停车场所的较低关注也从侧面证明了这种论断。数据分
31
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
析表明重庆居民尚处于从生存型消费向享受型消费的过渡阶段。
3、购物场所
表1-3-2 重庆被调查居民购物场所统计表
购物场所 百货商场 购物中心 专卖店 专业店 超市 便利店 食杂店 夜市 小商品市场 注：多选题合计大于100% 购物场所小商品市场夜市食杂店便利店超市专业店专卖店购物中心百货商场0%10%20%3.1%10.1%12.4%27.1%30%40%50%百分比2.3%6.2%25.6%41.9%27.1%频数（次） 35 16 13 4 54 33 8 3 35 有效百分比（%） 27.1 12.4 10.1 3.1 41.9 25.6 6.2 2.3 27.1
图1-3-4 重庆被调查居民日常生活消费场所比例图
超市是北部新区居民的最主要购物场所，占到调查总人数的41.9％（见图1-3-4）。超市能够较好的方便居民生活，满足居民“一站式购物”的需求，得到了广泛地接受和认可，应当鼓励其合理
32
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
发展。此外，小商品市场、便利店和百货商场也是当地居民的重要购物场所，可以满足不同层次消费者的需求。
第二节 商业发展前景预测
一个城市的发展应该是综合性的，是各产业和各功能全面繁荣的综合经济社会系统。北部新区在重点发展高新技术产业的同时，也必须重视商业的发展。商业是伴随第二产业增长和人们日常生活的需求而发展起来的一个服务行业。随着北部新区的快速发展，大量企业的入驻以及人口增长，必将带来北部新区商业发展的繁荣。
一、零售商业总额预测
根据北部新区总体规划，到2020年北部新区人口将达到65万人，其中居住人口50万人，流动人口15万人。根据《中国统计年鉴2007》数据：2007年重庆城镇居民家庭平均每人全年消费性支出达到10876.12元；重庆城镇家庭消费开支中大部分用于百货店及超市等零售网点的支出。这些支出项目包括食品、衣着、家庭设备、用品及服务，占全年总消费支出的37%。
按全国人均消费支出增长8.0％的速度算，到2020年，重庆城镇居民家庭平均每人每年消费性支出将达到27605.77元；按人均年零售消费支出占总支出的50%计算，到2020年北部新区的零售商业总额每年约90亿元（人口按65万计）。此外，大量公司企业的公务消费（如餐饮住宿、娱乐等）也将进一步促进商业零售的发展。
二、零售商业设施规模预测
33
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
按照我国目前商业发达城市的统计，大型零售商业网点的单位面积销售额约为1-1.5万元。根据上述消费总规模预测到2020年北部新区零售商业总额每年约90亿元，则大型零售商业网点总规模需求约为60-90万平方米，则人均零售商业面积达0.9-1.4平方米。
第三节 经济指标测算
一、第三产业增加值
根据统计资料，2007年重庆北部新区地区生产总值为302.26亿元，第三产业增加值为99.75亿元，占地区生产总值的33%，相比上海浦东、天津滨海等新区发展，第三产业所占比重仍有较大的发展空间。结合北部新区3000亿元的产业发展目标，规划北部新区第三产业增加值年均增长20%以上，到2012年将达300亿，到2020年将达900亿元；规划第三产业对GDP的贡献率2012年达到40%，到2020年达到50%。
二、生产性服务业产值
根据发展经验，每100元的工业产值将带动15-20元的服务业需求，结合北部新区产业发展规划，到2012年，工业产值实现2500亿元，则生产性服务业产值实现375-500亿元。按年均19%的增速，到2020年，生产性服务业产值将达2000亿元。
三、社会消费品零售总额
根据重庆北部新区统计信息月报，2008年1月至6月社会消费品零售总额为57.43亿元，同比增长为18.2%，1月至7月社会消费品零售总额为66.52亿元，同比增长25.6%，依此预计，
34
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
2008年北部新区社会消费品零售总额将到115亿元左右。近期按年均增速24.5%计算，2012年社会消费品零售总额将达到276亿元，占重庆社会消费品总额的10.2%；远期按年均增速20%计算，2020年社会消费品总额将达到1188亿元；占重庆社会消费品总额的17.8%。
表1-3-3 社会消费品零售总额预测
北部新区 年份 社会消费品零售总额（亿元） - 276 1188 年均 增速 - 24.5% 20% 重庆市 社会消费品零售总额（亿元） 2150 2697 6678 年均 增速 12% 12% 12% 北部新区占重庆市比重 （%） - 10.2% 17.8% 2010年 2012年 2020年 四、批发和零售业销售总额
根据北部新区社会消费品零售总额预测，近期批发和零售业销售总额将是社会消费品零售总额主要构成，规划2012年达到200亿元，远期，随着住宿餐饮业、运输仓储业等其他行业发展，批发和零售业销售总额所占比例相对缩小，2020年总额降在500亿元以上。
五、星级住宿业和限额以上餐饮收入
2007年重庆市星级住宿业和限额以上餐饮业营业收入为65.2亿元，其中客房收入为14.9亿元，餐费收入44.1亿元，其他收入6.2亿元。拥有住宿餐饮设施情况中床位数为55788个，餐位数为288242位。根据该经营情况分析，结合北部新区星级住宿业和限额以上餐饮业规划，规划星级宾馆17家，其中五星级13家，四星级2家，三星级3家。按一般五星级宾馆200-250间，四星级150-200间，三星级100-150间计算，总计床位将达
35
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
6000-8000个，根据重庆星级住宿业经营情况，平均每张床位的年营业收入为2.67万元，鉴于北部新区高星级宾馆较多，平均每张床的营业收入应在3-4万元之间，则星级住宿业年营业收入将达1.8-3.2亿元；一般餐饮业收入按住宿业收入的3-5倍计算，则餐饮业收入将达5.4-16亿元，因此按照发展时序，规划北部新区星级住宿业和限额以上餐饮业营业收入目标为2012年达到10亿元，2020年达到20亿元。
北部新区主要经济指标规划一览情况如下：
表1-3-4 北部新区主要经济指标规划一览表
项目 第三产增加值 社会消费品零售总额 批发和零售销售总额 星级住宿和限额以上餐饮业收入 人均零售商业营业面积 近期 （2012年） 300 223 200 10 1.2 增速 20%以上 18% - - - 远期 （2020年） 900 838 500 20 1.4 增速 20%以上 18% 12% 10% - 36
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
北部新区商业发展规划研究37
第二部分
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
38
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
第一章 生活性服务业规划
第一节 生活性服务业现状概述
根据北京市《关于进一步促进服务业发展的若干意见》中对生活服务业的定义：生活性服务业是连接物质、精神产品生产和消费之间的载体，一般包括文教卫生、商贸流通、旅游休闲、娱乐健身、餐饮住宿、公共交通、市政服务等行业。本规划涉及的生活性服务业主要包括零售商业设施、休闲娱乐网点、餐饮住宿等。
北部新区由于开发时间较短，人气不足，公共交通尚未发展成熟等诸多因素，生活服务业发展较为落后，目前存在的主要问题有：
（1）商贸业基础薄弱，商业氛围尚未形成。目前北部新区生活服务网点以小型商场、小型超市、便利店等为主，多为社区商业的形式，基础较为薄弱，没有形成集聚的商业氛围，尚不具备商业吸引力和辐射力。
（2）业态结构极不平衡，配套消费设施不足。业态种类单一，结构比例失衡，购物休闲、餐饮娱乐等配套消费服务设施建设滞后，传统的社区商业、杂货店、露天市场仍占主导地位，经营管理较混乱，难以满足居民多层次、多方面的消费需求。
（3）大型生活服务网点缺乏，尚未形成具有影响力的特色商圈。缺乏具有拉动消费作用的大型生活服务网点，商贸服务功能不健全，核心竞争力不明显，缺乏与“都市风貌展示区”相匹配的具有区域影响力的标志性商贸综合展示区。
39
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
尽管北部新区生活服务业发展的底子较薄弱，但是，作为重庆市区向北发展的重点区域，北部新区具有十分良好的商业开发前景，随着优势产业的不断壮大、交通网络的不断完善以及新区生活环境的不断改善，北部新区将会迎来庞大的消费人群，这些都为北部新区的商业发展提供了极为优良的“先天”条件。
第二节 商业功能区规划——强化功能、提升品质
北部新区的商贸发展处于起步阶段，正确的引导和规划对其形成结构清晰、特色鲜明、布局合理的商业发展体系具有十分重要的意义，本规划在充分考虑了北部新区商业发展在重庆商业发展体系中的地位和作用的基础上，结合北部新区自身发展的特色及对未来商贸业发展的预测，对北部新区商业功能区进行合理规划布局和科学定位。
本规划以促进商业功能聚集发展、合理布局商业功能区、重点打造标志性商业区为主要目标，发展金山、大竹林两大核心生活性服务商业区。
一、金山商业区——综合商业展示区
（一）区位及现状
南起机场高速公路的尖山立交，北至金开大道的李家院子立交，以金渝大道为轴向两翼纵深发展的区域，占地面积约1.5平方公里。
金山商业区位于北部新区未来发展的重点区域，轻轨沿金渝大道穿越而过，距离机场仅10分钟车程，将来伴随着金童路的修通，还可在几分钟内快速到达火车北站，交通条件极为优越；
40
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
商业区周边保利国际高尔夫花园、奥林匹克花园、爱加丽都、龙脊金山名都、叠彩城、龙湖兰湖郡、融科蔚城等高中档楼盘林立，以“西部第一”为目标的重庆汽博中心和北部新区管委会也位于该区域内，消费潜力十分巨大。
（二）功能定位
在充分考虑该区域商流、人流、交通流等各项功能合理分配的基础上，通过对北部新区现状、周边商圈发展情况以及周边居民消费需求和消费能力的综合研究分析，将金山商业区定位为：集商务办公、总部经济、金融贸易、高档服务、精品购物、时尚生活、主题文化、生态休闲、餐饮娱乐等多功能为一体，融合高品质、生态与国际化等多种元素精华的现代化区域综合商业区；是北部新区的新都市风貌和商业形象的集中展示区和宣传区。
规划金山商业区辐射整个北部新区及周边大区域，商业服务总建筑面积规模95万平方米。
（三）发展模式
以金渝大道为轴，东西两大核心区块为两翼整体打造金山商业区。
东翼：形成以“商务金融服务中心+高档生活休闲中心+主题风情街”为主的商业发展模式。
西翼：形成以“大型购物中心+综合超市+专业店+步行街”为主的商业发展模式。
（四）规划设想
金渝大道东侧围绕金山国际商务中心、保利高尔夫风情商业街和重庆汽博中心等核心区域，重点打造商务金融服务、高档风
41
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
情休闲和汽车消费展示三大主题板块。金山国际商务中心区域伴随着多栋高档写字楼的建设，香港查氏总部的入驻等，有着良好的高端商务发展前景，规划发展以高档商务休闲、金融商贸服务、五星级酒店等为主的商务服务网点，配套部分品牌超市、专卖店等生活服务网点；保利高尔夫风情商业街以发展高档生活配套服务、酒吧、咖啡厅、高档休闲娱乐等网点为主；重庆汽博中心以汽车展示、汽车消费及相关配套设施消费服务为主。
金渝大道西侧重点结合奥林匹克花园40万平方米商业体量，打造以购物休闲、综合消费、生活服务、餐饮娱乐等为主的商业功能区，以大型高端购物中心、大型综合超市和大型专业店为主力业态，积极引入各类品牌和精品店，丰富商业业态，配套发展多样化高档餐饮、休闲、娱乐等消费服务网点，完善商业功能，满足购物者多元化的消费需求。
考虑主干道和轻轨的分隔作用，增加两侧商业区的立体交通联系，加强两翼之间的通达性和便利性；同时，新建的大型网点要注重预留公共活动空间与停车设施。
商业区的整体打造贯穿生态化、现代化和国际化的理念，充分利用高新技术来武装硬件软件，注重整体空间、色彩、光线的综合运用，将商务、商业与生态完美融合，建成集商务休闲中心、精品购物中心、主题消费中心、现代生活方式中心和展示体验中心为一体，具有国际高端特色的综合商业展示区，是北部新区建设“都市风貌展示区”商业形象的新坐标。
二、大竹林商业区——生态休闲消费区
（一）区位
42
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
位于北部新区大竹林组团内，以天山大道西段以及嘉陵江沿江景观带为主要构成区域，占地面积0.3平方公里。
（二）功能定位
以时尚消费、生活购物、观光休闲、主题文化等为主要功能的现代化综合型商业区。满足大竹林组团居民及周边区域居民和流动人口的综合消费。
（三）发展模式
形成“购物中心+特色街区+休闲网点”的商业发展模式。 （四）规划设想
以建设商业步行街为核心，加快城市基础设施配套和完善；重点引进大型零售企业，构成商业街主力店；积极引入专业店、专卖店等新型业态；强化街区商贸服务功能，配套发展餐饮、休闲、娱乐、旅游等网点，丰富商业街服务功能；注重街区通道建设，引导人车分流，保障安全、顺畅的消费环境。打造大竹林商业步行街为北部新区大竹林组团的商业中心。
依托重庆啤酒集团的产业优势，把啤酒生产与啤酒文化、休闲娱乐相结合，打造大竹林啤酒城。重点突出“啤酒”与“休闲”两大主题，积极开展富有特色的、以啤酒文化为主题的活动，配套完善商贸服务设施和休闲娱乐设施，将啤酒城建成集啤酒文化、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的特色商贸街区，成为都市特色商业发展亮点与都市风貌展示区。
打造嘉陵江西岸金海大道为沿江景观休闲街，为完善大竹林沿江观光、旅游、休闲服务功能配套发展商贸业，即以旅游休闲为外在特征不断充实商贸内涵，实现商贸和城市旅游休闲和谐发
43
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
展。规划期内，结合沿江景观休闲区的建设，积极引导餐饮、酒吧、茶楼等休闲服务网点发展；加强整个街区的规划和管理，对街区立面、店招、灯光进行整体规划与设计，加强光、影、声的渲染，依托嘉陵江水景营造滨江路轻松、休闲的氛围，成为休闲消费与旅游观光的理想场所。
以大竹林商业街为发展核心，啤酒城发展啤酒文化、休闲餐饮消费，沿江景观商业街着力发展旅游观光与休闲消费，大竹林商业街重点发展时尚消费和生活购物，三大板块以不同的特色功能相互融合，实现商贸联动发展，共同打造特色鲜明、功能突出的大竹林现代城市商业中心。
三、嘉陵江沿江景观带——生态休闲商业带
（一）区位与功能
嘉陵江沿江景观带位于北部新区西侧边缘，全长16.5公里，总用地面积1200公顷。规划商业设施以会展、宾馆、休闲会所、餐饮娱乐等网点为主，集中体现生态休闲的商业特色。
（二）规划内容
嘉陵江沿江景观带包括金海商业区、盛地风情居住区、白云商务居住区、太阳坝居住区四大功能区。商业设施用地面积控制在35公顷以内。
金海商业区：重点规划建筑面积约20万平米的会展中心，围绕会展中心、金海广场、游艇码头、绿谷公园、啤酒城、啤酒博物馆等公共活动空间，鼓励发展商务休闲、娱乐、餐饮等商业网点。
盛地风情居住区：突出休闲娱乐和文化娱乐主题，鼓励发展
44
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
露天剧场、健身、咖啡屋、宾馆等设施。每个组团建设一个次级邻里商业中心，主要以中小型超市和便利店为主。
白云商务居住区：重点规划1家集住宿、餐饮、休闲和观光为一体的星级酒店。
太阳坝居住区：主要定位为高档居住和休闲度假。商业设施主要规划1条商业步行街和1处商业文化广场。
第三节 大型零售网点规划——统筹发展、合理布局
一、重庆北部新区零售网点发展现状及理论分析
由于北部新区开发建设时间较短，目前，北部新区大型零售网点十分匮乏，无论从数量上还是从种类上都远远难以满足区内居民的需求，从业态上看，北部新区的大型零售网点主要有超市、折扣店和家具建材商店等，缺乏购物中心、百货和品牌专业店等，业态结构失衡。现有5000平米以上的大型零售网点仅2处，见表2-1-1。
表2-1-1 北部新区5000m2以上零售商业网点一览表
指标 数量（个） 行业 折扣店 家具建材商店 1 1 名称 奥特莱斯 红星美凯龙 建筑面积（M2） 占地面积（亩） 80000 100000 74 - 零售业态发展的生命周期理论将零售业态发展分为四个阶段：一是创新阶段。出现新型的零售业态，与传统的零售业态相比具有差别优势；二是加速发展阶段。新型的零售商在竞争中获得优势，市场占有率和收益率达到最高水平；三是成熟阶段。更新型的零售业态进入市场，原有业态失去朝气和生命力，市场占
45
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
有率和收益率降低；四是衰退阶段。市场范围明显萎缩，最终退出市场。
根据上述理论分析结合北部新区的实际情况可以知道，目前重庆市的零售业态发展正处于加速发展阶段，而对北部新区而言，尚处于创新阶段。因此在这个时期，要积极地引入购物中心等新型的零售业态，与传统百货等业态形成差别优势，带动北部新区零售业向加速发展阶段迈进。综上所述，规划北部新区零售业发展要走“购物中心+新型百货+专业店+大型综合超市”的模式。
二、北部新区零售商业趋势分析与商业前景判断
（一）北部新区商圈影响力及零售商业服务对象分析 根据重庆市目前商圈发展的特点及规划来看，解放碑商圈为全市的商业中心，其他区形成沙坪坝商圈、杨家坪商圈、观音桥商圈、南坪商圈这四个次级商圈，他们共同构成主城区庞大的商业组团。
北部新区作为北部新崛起的区域，由于远离各大商圈，受周边商圈的影响力和辐射力相对较小。区内很多地段是重庆北部城区房地产开发的热点片区，社区档次高，居民一般具有较强的消费能力，因此新区具有发展区域性商圈的潜力，主要以服务区域内及部分周边区域的中高档次消费者为主。
（二）零售商业趋势分析及前景判断
北部新区作为重庆未来最具潜力的发展区域之一，占尽了政策、环境、交通等各方面的优势，商业发展前景十分看好，作为未来都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，北部新区
46
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
的零售商业就不仅仅要满足区内居民及企业职工的生活、生产需要，同时要尽量增大对周边地区高端消费的辐射力和吸引力，适当引入大型高档商务、商业网点，丰富业态种类，增加高档商务休闲娱乐网点，建立完善的商贸配套服务设施，发展现代化生态复合型商业，充分展示北部新区的风采。
三、规划原则与规划思路
（一）大型零售网点规划布局原则
国家零售业态分类标准（GB/T18106-2004）将零售业态分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种。
结合北部新区目前的现状，本规划主要对购物中心、百货、大型超市、专业店和折扣店等大型零售商业网点的设臵布局进行规划引导。规划布局遵循以下原则：
1、购物中心、大型百货店适宜布臵在商业中心区、历史形成的商业聚集地、大型社区等交通便利处或社区相对密集的地区。购物者从起点到购物地点所花费的理想行车时间应当控制在30分钟内。
2、大中型综合超市适宜布臵在商业中心区、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。应设臵在符合客流规律和流向的人群集散地段，服务半径为2-3公里。两超市设臵间隔原则上不小于4公里。
3、大型专业店一般设臵在商业中心区、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近、购物中心内，同业种的大型专业店服务半径不少于3公里，辐射商业区内人口规模大约在5万人左右。
47
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
4、折扣店一般设臵在居民区、交通要道等租金相对便宜的地区，辐射半径2公里左右。
（二）规划思路
北部新区的商贸零售业发展也要与其区域定位相结合，通过对北部新区目前零售业发展状况及发展趋势的分析，规划重点从以下几个方面对北部新区大型零售网点的发展进行考虑：
1、大型零售网点的设臵以中高档为主，以满足北部新区居民多元化消费和展示北部新区都市商业风貌为目标。
2、在适当区域鼓励适合业态的大型零售网点适度集聚发展，依据不同的消费层次和不同的业态种类合理布设。
3、零售业发展要突出北部新区特色，引入零售业的前沿发展模式，充分展示北部新区高科技与现代化的风采。
四、具体规划布局
（一）规划用地控制
在符合重庆北部新区控规要求的前提下，规划根据大型零售网点发展原则并结合北部新区零售网点发展实际状况，对其大型零售网点的用地的面积规模进行了控制测算，具体情况见表2-1-2。
表2-1-2 北部新区大型零售网点用地控制表
大型零售网点业态 用地布局地块 O6-4/01或O6-9/01 K-40 购物中心 I15/01 A58-1/02 百货店 I10-2/01 10.7 14.5 4 20 10 1 所处地块面积（公顷） 网点控制面积（万m2） 4.8 6.3 5 10 48
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
M23/01 O25/01 I33-2/01 K-40 O6-4/01或O6-9/01 大中型综合超市 O15-1/01 I12/01 I15/01 O32/01 A58-1/02 K13/01 I33-2/01 K-40 专业店 I15/01 O6-4/01或O6-9/01 O6-4/01或O6-9/01 I33-2/01 折扣店 总计 C52-1/01 2.9 1.9 2.8 6.3 8.3 7.5 2 10.7 4 14.5 4 2.8 6.3 10.7 4.8 4.8 2.8 5 - 0.6 0.7 1 1 1 2 0.5 2 0.5 1 10 0.5 0.5 1 0.6 0.6 0.6 8 78.1 （二）具体规划布局
在对北部新区商业发展现状充分研究的基础上，结合其商业发展趋势及居民消费需求和消费习惯，规划重点从以下几个方面对大型零售商业进行规划引导：
1、统筹布局大型零售网点，合理优化业态结构。 大型零售网点是各个商圈和社区商业中心的灵魂，要在整个北部新区的区域范围内统筹考虑各类大型零售网点的数量及业态的设臵。在区域的商业集中区内，通常以大型购物中心、新型
49
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
百货、大型综合超市和专业店等为主力业态，在适合的商业区还会布设家具建材商店等；在社区商业中心，通常以大中型综合超市和专业店为主力业态，同时，根据所服务居民的消费能力、消费需求和消费习惯等的不同，合理增设一些精品特色购物商场等；在其他区域，通常仅按需要布设折扣店、中型超市和家具建材商店等。
2、加强基础设施建设，配套完善公共服务设施。在大型零售网点周边，合理的配臵相关消费服务设施，以满足消费者餐饮休闲游憩等多方面需求；加强交通等公共设施的建设，提高网点周边交通的通达性和便利性，新建大型零售网点必须按照国家规定合理配臵停车设施（具体指标见表2-1-3）。
表2-1-3 大中型商业网点停车位指标
每100㎡ 建筑面积的车位配置数 商业网点类型 机动车 大中型商业网点 大型餐饮 0.7 1.5 注：本指标来自于渝规发〔2006〕168号，建设项目配建停车位标准细则。
3、引入现代化零售商贸形式，推广先进的零售经营管理理念。将现代科技的经营方式和经营理念融入到大型零售网点的经营和管理之中，购物中心、商业街区内部可引入自动售货机、自动查询机、自动预订系统等方便消费者的现代化设施；运用人本化经营，打造商业服务品牌，引入国际知名零售品牌，发展体验式营销，主题购物，生态式购物等现代化的零售方式。
规划期内，在北部新区内共发展大型零售网点共计23处，其中购物中心4家，百货店1家，大中型综合超市10家，大中型专业店7家，品牌折扣店1家。具体规划详见表2-1-4。
50
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
表2-1-4 北部新区大型零售网点规划一览表
商序业号 区 1 金山综合商业区 2 3 4 5 6 大竹林商业区 7 8 9 10 11 12 13 14 15 其它 16 17 18 19 20 21 名称 购物中心 主题百货 大型综合超市 大型综合超市 大型综合超市 大型电器专业店 大中型综合超市 大型购物中心 大型电器专业店 大型家居专业店 大型电器专业店 大中型综合超市 大型购物中心 大型综合超市 大型电器专业店 大型家居专业店 大型综合超市 大型综合超市 大型购物中心 大型综合超市 大型综合超市 位置 金童路南侧 金渝大道西侧 金渝大道东侧 金渝大道西侧 金童路南侧 金童路南侧 大竹林商业步行街 大竹林商业步行街 大竹林商业步行街 大竹林商业步行街 星光大道与洪湖东路交叉口东北 星光大道与洪湖东路交叉口东北 星光大道与洪湖东路交叉口东北 玉兰路与山茶路交叉口东北 金开大道与和睦路交叉口西 金开大道与和睦路交叉口西 金开大道与和睦路交叉口西 金开大道西侧 金渝大道龙塘立交北侧 金渝大道龙塘立交北侧 民安大道和新溉路交叉口东北 51
业态 购物中心 百货 超市 超市 超市 专业店 超市 购物中心 专业店 专业店 专业店 超市 购物中心 超市 专业店 专业店 超市 超市 购物中心 超市 超市 规划意向 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 大型购物中心内 大型购物中心内 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 地块编号 I15/01 I10-2/01 O15-1/01 I12/01 I15/01 I15/01 O6-4/01或O6-9/01 O6-4/01或O6-9/01 O6-4/01或O6-9/01 O6-4/01或O6-9/01 K-40 K-40 K-40 O25/01 I33-2/01 I33-2/01 I33-2/01 O32/01 A58-1/02 A58-1/02 M23/01
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
22 23 奥特莱斯 红星美凯龙 机场高速公路南侧 渝合高速与新南路交叉口东北 折扣店 专业店 现有 现有 C52-1/01 K13/01 第四节 商业街规划——突出特色、展示风情
商业街是城市商业网点体系的重要组成部分。当前，商业街以其具备体现人文精神、以消费者为中心、文化氛围浓厚、旅游特色鲜明、配套设施齐全、购物与休闲有机融合等特点，成为现代流通业发展的关注热点。商业街是一个历史与现代有机融合的整体，是传统商业文化和现代商业文明交相辉映的重要载体。
重庆商业街发展有着悠久的历史，商业文化在商业街上得到了集中体现。解放碑、沙坪坝、观音桥、杨家坪等区域商业街的发展不仅为城市商贸流通业、旅游业的发展做出巨大贡献，同时也成为重庆市城市名片与城市形象的集中展示区，为发挥城市品牌效应起到巨大推动作用。
一、重庆商业街发展类型
重庆市商业街发展大体分为三种类型：一种是综合型商业
街，主要表现为大型综合商业设施聚集发展，具有广域的综合服务功能，多为城市商业中心或区域商业中心，商业街为该区域发展的主要方向。如解放碑、观音桥等地区。
重庆解放碑购物中心广场位于重庆市渝中区解放碑地区，东西长400
图2-1-1 解放碑购物中心广场
米、南北长300米，总面积2.44万平
52
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
方米，是目前西南地区最繁华的商业步行街。广场区域现有各类大小商业网点近2000个，营业面积5000平方米以上的大型综合商场20个，高档酒店、写字楼10余家，囊括了商业贸易、娱乐饮食、金融信息等第三产业的全貌，是重庆购物休闲的首选之地。
另一种是功能型商业街，主要指同类商品和专门服务，高度聚集并能形成一定区域影响力的街市空间。如服装服饰街、汽车贸易街、古玩文化街等，其功能性主要表现在能够高度集聚同类商品或服务，满足消费者特定的购物需求。
第三种是休闲型商业街，是指不以购物为主的餐饮、酒吧及其他文化娱乐服务高度聚集并形成区域影响力的街市空间，这种类型的商业街在重庆商业街中相对数量较多，在《“十一五”商贸流通产业综合发展专项规划》，五年内建设30条特色商业街中有60%以上为该类商业街。
三种类型的商业街具有不同的特征：综合型商业街一般体量较大，具有良好的基础设施，聚集商业设施档次较高，具有很强区域辐射力；功能型商业街则以同类商品和专门服务聚集为主，具有一定规模，在一定区域或更广地区具有一定影响力的街区；休闲型商业街发展建设相对容易，以休闲、娱乐、餐饮等服务为主，在统一规划建设、并结合文化特色与地方特点的基础上，已成为城市商业发展的亮点。
二、北部新区商业街规划思路
根据北部新区的发展定位，以展示商业的都市风貌为主旨，注重把握北部新区的消费特点，承载消费文化，以突出特色、制造亮点、服务居民需求为目的，充分发掘新区的商业优势，着力
53
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
发展功能型和休闲型的商业街。
在区域商业聚集区重点发展功能型商业街、在具有特色和需求的地方发展休闲型商业街。规划期内，共打造8条商业街，特色街的建设应以主导业态集聚，并体现一定商业文化特征为主，注意营造整体风格，打造北部新区商业亮点。
三、布局与规划导引
（一）蓝调天街酒吧休闲街
蓝调天街位于龙湖路，毗邻蓝湖郡和弗兰戈明两大高档别墅住宅区，环境优美，基础设施完备，街面建筑具有浓郁的欧式风情。商业街面积约3万平米，长度1000米。
规划该街以异国情调的酒吧、咖啡屋、特色休闲餐饮店为主，兼有欧式家居风情馆、生活服务等网点，打造集特色休闲、异域文化展示、生活服务等多种功能为一体的酒吧休闲风情街。
（二）畅谷商业步行街
位于金童路东段，地处金山商业区西侧核心地段，占地约3.7万平方米，长度380米。
目前，尽管商业街基础设施建设较好，但是商户经营状况不太理想，商业闲臵率较高，业态结构不合理。伴随公共交通设施的完善改造、周边大型购物中心的建设和金山商业区的逐渐成熟，
图2-1-3 畅谷商业步行街
该区域将会吸引足够的人气。规
划期内，调整经营业态和经营种类，加大招商力度，将品牌专卖
54
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
店、特色精品店作为商业街的核心板块，引入服饰、饰品、化妆品、毛绒玩具、时尚配件、礼品等精品小商品网点，同时引入特色的休闲、娱乐、餐饮网点作为商业街功能的补充，最终建成业态多元、品牌集中、消费时尚、特色突出的精品商业步行街区。
（三）中华坊名餐饮街 位于黄山大道东段，中华坊高档小区北侧临街一面，长约400米，规划为名餐饮街。街体统一开发与设计，形成了青瓦白墙、古色古香的建筑形态，为营造传统文化特色餐饮街奠定了基础，目前，已经有多家餐饮企业进入。
规划期内，重点引入地方知名品牌餐饮企业入驻，发展一些风味特色餐馆，丰富餐饮街的内涵；以满足中华十二坊、天籁美社高尚社区以及光电产业园白领阶层的消费为主，结合周边陶然古镇、柏林公园等餐饮和景观资源，营造高档、休闲的消费环境，同时依托光电产业园和照母山植物园的发展，吸引外来观光休闲的游客，建成重庆最具有特色的餐饮文化景观商业街。
（四）奥特莱斯时尚名品购物街
位于机场高速金渝立交处，商业项目面积8万平米。 规划以名品折扣购物为核心，集中打造集时尚购物、国际美食、高尚休闲娱乐、高端艺术文化、party互动、都市时尚旅游于一体的时尚商业街区。加快完善基础配套设施，整治周边环境，增加公共配套服务，增设停车设施，促进该区域建设成为重庆乃
图2-1-4 中华坊名餐饮街
55
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
至西部地区知名的时尚名品商业区。
（五）大竹林商业步行街
位于天山大道西段，商业街面积3万平米。规划为综合商业步行街，作为大竹林组团的商业中心，满足大竹林组团居民及流动人口的综合消费。
规划期内，以建设商业步行街为核心，加快城市基础设施配套和完善；重点引进大型零售企业，构成商业街主力店；积极引入专业店、专卖店等新型业态；强化街区商贸服务功能，配套发展餐饮、休闲、娱乐、旅游等网点，丰富商业街服务功能；注重街区通道建设，引导人车分流，保障安全、顺畅的消费环境。
（六）保利高尔夫商业风情街
位于金山商业区北段，紧邻金山国际商务中心，商业街面积1.8万平米，长约330米。
该风情街基础设施建设较好，富有异国情调，地处金山商业区的核心位臵，周边分布有众多高档楼盘。规划期内，应结合金山商业区的定位，以建设高端国际商务休闲街、打造北部新区亮点街区为目标，发展商务会所、
咖啡厅、酒吧、高档休闲餐饮等商务休闲网点，与对侧街铺整体打造，相互结合、统一定位，共同烘托出极具浓郁国际化商务风情的休闲氛围，作为金山商务中心的有机补充和重要组成部分；同时结合周边的高端消费群体，发展部分健身、养生、高档家居、
图2-1-2 保利高尔夫商业风情
56
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
特色生活服务等网点。
（七）协信TOWN城休闲购物街
位于北部新区金开大道入口处，商业街面积7万平米，长600米。
规划期内，以建设大型高品质体验式社区购物中心和打造西班牙特色风情街为重点，积极引进国内外知名品牌的专业店、专卖店，配套发展服务性网点，构建“精品+时尚”的高品质休闲购物街，成为北部新区特色商业名片。
（八）爱琴大道餐饮街
位于龙湖西苑爱琴大道，长200米。
重点发展名牌餐饮和风味特色餐饮，完善龙湖社区以及周边地区的中高档餐饮服务功能，营造特色餐饮文化环境，形成北部新区的知名餐饮文化街。
商业街规划布局详见表2-1-5。
表2-1-5 商业街规划一览表
序号 1 2 3 4 5 6 名称 蓝调天街酒吧休闲街 畅谷综合商业步行街 中华坊名餐饮街 奥特莱斯时尚名品购物街 大竹林商业步行街 保利高尔夫商业风情街 协信TOWN城休闲购物街 爱琴大道餐饮街 主要功能 高档休闲 购物休闲 位置 龙湖路 金童路东段 主要业态 咖啡、酒吧、异国风情馆等 各类专卖店、餐饮娱乐休闲网点 特色品牌餐饮 名品折扣店、国际餐饮、休闲娱乐网点 购物中心、超市、专业店、专卖店、餐饮娱乐网点 商务会所、咖啡厅、酒吧、高档休闲餐饮及部分健身、高档家居休闲、生活服务网点 名品专业店、专卖店，生活服务网点 名牌餐饮、特色餐饮 餐饮、饮食文化 黄山大道东段 名品购物 综合商业 商务休闲 金渝立交 天山大道西段 金渝大道东侧 7 8 休闲购物 餐饮服务 金开大道入口 龙湖西苑 57
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
第五节 社区与园区商业规划——便民利民、完善服务
一、北部新区社区发展现状分析
北部新区是近几年房地产开发的热点区域，区内大多为较新的居住区，主要由农转非社区和高档居住社区两大部分构成。北部新区现有4街道1个镇，现有社区的详细情况见表2-1-6。
表2-1-6 现有社区情况统计表
街道 人和 天宫殿 大竹林 鸳鸯 翠云 礼嘉镇 社区数（个） 4 1 3 2 2 - 户籍人口（人） 23011 12883 20482 36358 - 22912 常住人口（万人） 5.59 2.13 3.91 3.64 - 2.29 目前，社区商业的配臵情况基本呈两极分化的状态，农转非社区商业配臵较薄弱，商业形态比较简单，环境较差，交通不便，难以满足居民的日常需求，缺少具有消费安全保障的连锁型便利店，缺乏满足居民“一站式”购物需要的大型超市，配套商业的种类和功能不全；新建社区的商业基础设施条件较好，要引导其进行合理的业态设臵，调整结构，且要从区域的角度统筹社区商业的整体发展，避免重复浪费建设。目前，北部新区现有农贸市场和社区菜市场分布见表2-1-7。
表2-1-7 农贸市场、社区菜市场现状一览表
序号 1 2 市场名称 金科·天籁农贸市场 重庆松慧综合农贸市场 分布区域 人和街道片区 人和街道片区 规划意向 改造、提升 提升综合环境 地块编号 H26/01 I27/01 58
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
3 4 5 重庆人和综合交易市场 大竹林金竹苑综合农贸市场 大竹林水竹苑综合农贸市场 人和街道片区 松林堡-龙凼山-石梁桥片区 松林堡-龙凼山-石梁桥片区 改造、提升 改造、提升 改造、提升 I23/01 O5-29/01 - 二、社区商业发展思路
通过对北部新区居民的消费结构和消费层次分析，可以看到北部新区的居民生活层次已经不仅仅满足于可以买到，而对消费的品质、服务、种类等都有着更高的追求，因此，社区商业也应向满足多元化个性需求的方向发展。规划对北部新区的社区商业规划主要从以下几个方面重点考虑：
（1）以人为本，符合便利、安全、一站式、不扰民的要求。 （2）在适合的区域集中建设“组团式”社区商业中心，合理调配与区域商业中心的关系。
（3）与居民的消费习惯和消费档次相结合，不同区域发展不同特色的社区商业，满足居民多方位需求。
三、社区商业的规划原则及标准
（一）社区商业的规划布局原则
社区商业是为社区居民提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。它在城市商业网点体系中处于基础地位，是和谐社区建设的重要组成部分。社区商业的规划布局主要掌握以下几个原则：
1、结合居住区的空间形态、交通网络状况和居民消费层次等因素合理设臵。
2、社区商业网点一般设臵在人流相对集中、交通相对便利、居住片区的主要出入口或居住区中心的位臵，网点布局相对集
59
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
中，网点配臵合理齐全，依据社区的规模、组成结构、社区居民的消费层次、消费特色等设臵不同业态、不同档次和不同结构的社区商业。
（二）社区商业的业态
社区商业业态配臵一般包括必备性业态和指导性业态。必备性业态包括生鲜食品超市、便利店、社区菜市场、餐饮、理发、书报店、药店、洗衣店、维修回收店等；指导性业态包括文化、休闲、娱乐以及其他卫生、医疗等社区公共服务业态。
限制设臵大型百货、购物中心和各类商品交易市场（不含农贸市场）等。控制在封闭社区内发展农贸市场和有噪音、废水和气味污染等对居民生活有影响的商业网点。
（三）社区商业的配臵标准
社区商业的规模配臵应和服务范围内的住宅总量、居住人口及公共服务设施数量相适应，应符合《城市居住区规划设计规范》，配臵标准见表2-1-8。
表2-1-8 社区商业服务设施规模控制指标
单位：M2/千人 大型社区（3-5万人） 建筑面积 总指标 商业 服务 1668-3293 (2228-4213) 700-910 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 488-1058 (868-1578) 100-400 2172-5559 968-2397 1091-3835 362-856 (2762-6329) (1338-2977) (1491-4585) (703-1356) 600-940 450-570 100-600 150-370 中型社区（1.0-1.5万人） 小型社区（1000-3000人） 注：该资料根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）(2002修改版)整理。
社区商业网点的类型以及数量一般配臵标准见表2-1-9。
60
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
表2-1-9 社区商业网点配置要求
人口规模 2000人 5000人 2万人 5万人 10万人 商业网点配置要求 设置便利店、生鲜食品超市、书报亭、医药店、餐饮店等网点 增设综合超市、服务类店铺 增设中型超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店 增设社区型综合超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所 增设大型综合超市等。 社区商业主要由日常购物、生活服务和市政服务等三大类网点构成。详细业态及配臵情况见表2-1-10。
表2-1-10 社区商业网点分类及设置要求
网点分类 功能描述 主要业态 超市 满足居民的日常日常购物购物和生活消费类网点 需求 便利店 设置布局 规模/服务半径 均匀分布，保持适服务半径1-2公里 度间距 以步行5分钟内规模在100平方米到达为宜 左右 服务半径0.8-1公结合居住区人口里，单体规模控制在规模合理布置 500-1000平方米 社区菜市场 服务于周边居民，根据社区的规模、餐饮、维修、美容与周边居住区的生活服务人口数量、居民素美发、洗染、冲印、情况相适应，合理类网点 质来配置不同规家庭服务、再生资分布 模、档次和类型的源回收 服务网点 医疗保健 视具体情况而定 市政服务面向社区居民的宜在社区商业密类网点 市政服务网点 金融、邮政、电信 集地布置 具体项目， 规模不限 - - 四、具体规划
（一）社区商业中心规划布局
按照社区商业中心的布局原则，根据北部新区用地规划情况，社区商业中心以大中型综合超市、生鲜食品超市或农贸市场、休闲娱乐设施和配套市政服务设施等为主体，规划建设社区商业
61
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
中心6处，具体分布见表2-1-11。
表2-1-11 社区商业中心规划一览表
序号 1 2 3 社区商业中心 新溉路社区商业中心 山茶路社区商业中心 太湖东路社区商业中心 和睦路社区商业中心 金开大道社区商业中心 金竹路社区商业中心 位置 天宫殿街道新溉路与民安大道交汇处 天宫殿街道龙头寺火车站南山茶路 天宫殿街道龙头寺火车站北太湖东路 人和街道和睦路与金开大道交汇处 人和街道金开大道中段融科蔚城 大竹林街道大竹林金竹路 商业规模（万m2） 1.3 1.0 0.9 4.0 配置主要业态 大型综合超市、农贸市场、生活服务网点 大型综合超市、农贸市场、生活服务网点 中型综合超市、农贸市场、生活服务网点 大型综合超市、生鲜食品超市、主题购物街、大型专业店、生活服务网点 大型综合超市、生鲜食品超市、健身会所、生活服务网点 中型综合超市、生鲜食品超市、生活服务网点 4 6.0 5 6 0.7 （二）重要网点设施配臵及标准 1、便利店
鼓励连锁便利店进社区，整合分散、单体的社区商业网点，按照便利店的配臵要求合理设臵；保证店铺的商品质量，提高经营服务水平，实现统一配送和网络化、信息化，为社区居民提供便利性日常消费。
2、农贸市场、生鲜食品超市
通常社区商业中心级的农贸市场服务半径在1000米以上，服务人口3—5万人；居住小区级农贸市场服务半径1000米以下，服务人口1－3万人。市场的规模一般按照240m2/千人的标准配臵。
规划近期，主要改造、提升现有农贸市场，合理设臵布局。整理、改造现有影响环境和交通的马路市场，引导其进入室内菜
62
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
市场经营；规范现有农贸市场的经营，完善经营种类，改善环境，加大食品监测力度；非商业中心区的社区以发展社区菜市场为主，部分消费能力较高的社区可发展生鲜食品超市。
五、园区商业
在北部新区内，工业园区和产业园区用地占了半壁江山，这些园区产业是北部新区的经济支柱，更是其不可或缺的重要组成部分，因此本次规划结合产业用地布局及其区域位臵，合理配套建设为园区企业及职工服务的商业网点设施。
（一）规划布局与功能定位
根据北部新区总规及控规相关标准规范规定的用地区位、规模和用地性质，合理安排园区商业网点的布局，在翠云、黄茅坪、礼嘉等组团的园区内发展园区商业中心，主要面向工业企业的员工和部分周边居民，提供购物、餐饮、休闲、娱乐、社会交往、商务活动和其它生活服务等，要重点突出园区的社会功能、商务功能和服务功能，丰富并提升园区的经济功能。
（二）业态配臵
园区商业中心重点发展综合性商业网点，适当区域发展服务于商务活动的网点，注重营造人文环境、科技环境，完善信息网络服务；将商业网点的设臵布局列入园区整体规划，统筹园区商业网点开发。
园区商业网点优先发展大中型综合超市，配套发展便利店和其他餐饮网点；合理布局金融、文化、休闲、健身、娱乐、中介、美容美发、家庭服务和维修等生活服务网点，满足不同层次的消费需求；根据不同工业园区的特色，适当布臵商务会馆、咖啡厅
63
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
等高档的商务交流服务网点，发展一些相关的信息服务网点。
（三）控制要求
园区商业中心的区位要符合园区功能区划要求，规模要与主要服务人口相适应；空间形态不应破坏园区整体功能和景观，强调园区商业中心空间形态与园区道路、景观相协调，并符合园区功能区划要求；园区内限制设立农贸市场和与园区产业不相关的批发市场。
本规划共建设园区商业中心2处，具体规划情况见表2-1-12。
表2-1-12 园区商业中心规划一览表
序号 1 2 园区商业中心 大云园区商业中心 翠云园区商业中心 位置 大竹林大云工业园区内 翠云工业园区内 商业规模（万m2） 0.4 0. 3 配置主要业态 综合超市、休闲网点、生活服务网点 综合超市、便利店、生活服务网点 第六节 宾馆、酒店发展规划——合理建设、适应需求
北部新区要以高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一流的开发区，充分发挥示范、带动和窗口作用，加强与国内外的合作交流，随着往来的日益密切，北部新区要大力加强商务、科技交流等基础设施和配套设施建设，合理规划星级宾馆（酒店）及相关商务服务设施，宾馆酒店的建设要与新区的定位相符合，充分展示新区的风貌与特色。
北部新区共规划星级宾馆17家，其中五星级13家，四星级2家，三星级2家，规划合理设臵高档宾馆酒店，提升现有宾馆硬件设施和服务水平。具体规划见表2-1-13。
64
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
表2-1-13 北部新区星级宾馆酒店规划一览表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 名称 金科大酒店 戴斯大酒店 文化酒店 锦江大酒店 逸安酒店 劲力五星级酒店 商务酒店 星级酒店 星级酒店 香格里拉酒店 星级酒店 星级酒店 星级酒店 保利酒店 星级酒店 便捷假日酒店 星级酒店 位置 北部新区黄山大道 金开大道7号 机场高速公路南侧奥特莱斯购物广场内 洪湖西路与青枫南路交叉口东南角 黄山大道与白杨路交叉口东北 银杉路与杜松路交叉口东南角 洪湖东路与星光大道交叉口东北 龙湖东路与洪湖东路交叉口东北 大竹林商业步行街 黄山大道与星光大道交叉口西北 华宇·北城中央内 金渝大道西侧爱家丽都内 金渝大道东侧查氏商务中心二期 新溉大道与天宫殿大道交叉口西北 华宇·北城中央内 洪湖东路与星光大道交叉口东北 礼嘉组团 规划意向 现有 现有 现有 现有 现有 在建 规划新建 规划新建 规划新建 规划新建 规划新建 规划新建 规划新建 规划新建 规划新建 规划新建 规划新建 星级 五星 五星 五星 五星 四星 五星 五星 五星 五星 五星 五星 五星 五星 四星 三星 三星 五星 地块编号 H26/01 I9-1/01 C52-1/01 K7/01 H18-6/01 K14-1/01 K-33 K24/01 O6-1/01 H5-1/01 O15/01 I10-2/01 O15-1/01 O33-2/01 O15/01 K-32 待定 第二章 生产性服务业规划
第一节 生产性服务业定义及相关研究
生产性服务业指为保持工业生产过程的延续性、促进工业技术进步、产业升级和提高生产效率的服务行业。
65
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
生产性服务业的主要功能是为生产过程的不同阶段提供服务产品，它贯穿于企业生产的上游、中游和下游诸环节中，包括物流、研发、信息、中介、金融保险以及贸易相关服务等。一般认为生产性服务业大致包括以下五个方面：现代物流业、科技服务业、金融保险业、信息服务业、商务服务业（含咨询、代理、广告、培训、劳务中介以及部分要素市场）。
生产性服务业一般分为三个发展阶段：萌芽期、成长期和成熟期，见图2-2-1。
占GDP的百分比（%）...20成熟期5成长期萌芽期0123发展阶段
图2-2-1 生产性服务业发展阶段图
萌芽期：有一定的市场需求，但还未形成外部生产性服务市场。
成长期：外部的生产性服务市场逐渐形成，制造业企业的内部活动逐渐开始外部化，同时，外部的生产性服务供应者之间的竞争也开始表现出来。在该阶段对生产性服务业的需求不仅有那些知识密集型和创新型的制造业企业，还有那些知识密集和创新
66
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
程度相对较低的一般性制造业企业。在该阶段生产性服务业的成长，表现出两类特征：一类是成本驱动的成长模式，另一类是差异化驱动的成长模式。前者主要是那些标准化和日常性的生产性服务业，后者主要是信息和知识更加密集型的生产性服务业。
成熟期：生产性服务业的市场细分程度更高，服务的专业化水平也更高，既有标准化的服务，也有定制化和创新型的服务，同时，在该阶段对生产性服务业的需求将来自于各类企业。
相关的研究表明，当生产性服务业处于萌芽期阶段时，生产性服务业增加值占GDP总值的5％以下；当处于成长期时，占比介于5％～20％；当处于成熟期时，占比将达到20％以上，其生产性服务业的增长速度超过了服务业的平均增长水平。在OECD（世界经合组织）国家中，经济主体已经从原来的制造业转换到服务业，金融、保险、房地产以及经营服务等生产性服务业的增加值占国内生产总值的比重超过了三份之一。
在20世纪后期，世界经济领域发生了一项革命性的变化：制造业与服务业实现了一体化、融合发展，传统意义上的制造业与服务业的边界变得模糊，取而代之的是更为广泛的信息－知识－技术平台。在这一平台上，不同产业、不同厂家、不同产品或某一职能可以由一家企业提供，并以服务业为中心将分工价值链的各个环节串连起来，实现“以生产为中心”向“以服务为中心”的转型。
而北部新区在成立之初，就被市委、市政府赋予了“建设成为以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极、都市风貌展示区”的重任。目前，北部新区已经聚集
67
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
了相当数量的企业，涉及汽车汽配、电子信息、生物医药、仪器仪表等众多产业，这些产业及企业的发展，为北部新区生产性服务业的发展、壮大奠定了坚实的基础。
第二节 北部新区生产性服务业发展现状及条件分析
一、 北部新区生产性服务业发展现状
北部新区目前已形成了以汽车产业和仪器仪表产业为支柱产业，同时在生物制药、IT等多个行业形成一定较具影响力的产业集群。
北部新区生产性服务业积聚区的建设已经初见成效。积聚区的建设，既是重庆市市委、市政府对经济社会实现可持续发展的客观要求，也是深入实现产业转型发展战略的重要载体。
北部新区出口加工区的入区企业类型从原来只允许加工企业进入，扩大至采购、配送、贸易、设计研发机构等服务型企业入区经营，形成了从设计、研发、采购供应、加工制造到产品展示、售后服务的完整产业配套。现在的加工区正在进行保税区的申请建设，保税区的建成将会对北部新区现代服务业的发展、促进加工贸易转型升级、改善外贸出口结构，带动生产性服务业的全面发展起到重要作用。重庆汽博中心则在北部新区汽车服务业的发展中占据了重要的位臵，是重庆市最具人气汽车市场，全国质量、服务、信誉AAA级市场，重庆市十大专业批发市场群和北部新区“十里汽车城”的标志性项目。
综观北部新区，现代物流、商务、软件、金融保险等行业竞相发展，已初步形成了寸滩港区、重庆汽博中心市场群、人和生
68
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
态科技商务区等生产性服务业积聚区。在未来的几年内，北部新区将新建翠云工业园区、黄茅坪工业园区、花朝工业园区、礼嘉中心商务区等园区，这些园区的建设，必将为北部新区生产性服务业的积聚、可持续发展注入强大的活力。
二、 北部新区生产性服务业发展的有利条件
（一）可依托的产业优势
生产性服务业作为制造业中间投入的重要部分与制造业之间是一种加强的双向互动关系，这主要表现为服务业投入的增长速度明显快于实物投入速度以及制造业部门的功能服务化趋势。北部新区的制造业基础比较雄厚，从规模上来看，2007年北部新区工业实现增加值103.8亿元，按照全球生产性服务业与制造业之间的比例关系，每1元制造业增加值就需要1元以上的生产性服务业为其提供配套服务，这就意味着北部新区对生产性服务业的需求在103.8亿元以上。因此，北部新区较强的制造业实力不仅是其发展生产性服务业的强有利支撑，而且也将为重庆市生产性服务业的进一步发展带来了极大的市场容量和广阔的发展前景。另外，北部新区电子信息、生物医药、创业产业等也取得了突飞猛进的发展，这些也必将促进生产性服务业的发展。
（二）政府部门的高度重视
伴随着全球经济一体化的深入发展，生产性服务业在国民经济中的战略地位越来越明显。重庆市针对金融业、高技术产业、商贸流通产业等专门制定了相关规划，尤其是要大力发展管理咨询、战略策划、资产评估、融资咨询、信息产业、生物产业、新材料新能源产业、专业市场、现代物流、会展服务、市场中介等
69
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
生产性服务业。围绕作为全国最年轻的直辖市、“打造成为全国第三个新区”，合理整合资源，提高重庆市生产性服务业的核心竞争力。在此基础上，“十一五”规划中还提出了要强化产业发展政策环境建设，改善服务业发展环境，加强公共服务设施和公共服务平台建设，制定相关招商政策，引导社会资金投向生产性服务业。“十一五”规划中的发展引导以及发展策略、政策都体现了重庆市政府对于生产性服务业发展的高度重视，为北部新区生产性服务业的发展提供了政策便利、资金支持和信息平台等各方面的支持。
（三）国内外服务业转移的机遇
在全球化的背景下，服务业是全球化程度最高的产业，呈现出国际转移的趋势。2006年，按照WTO行业分类标准，我国服务贸易领域（含银行、保险、证券）新设立外商投资企业7141家，占全国新设立外商投资企业总数的17.2%，比2005年增长0.3个百分点；实际使用外资金额211.4亿美元，占全国实际使用外资金额的30.4%，较2005年增长11.1个百分点。其中，全国非金融类服务贸易领域新设立外商投资企业7129家，实际使用外资金额146.9亿美元，同比增长25.8%，扭转2005年下降4.5%的局面。外商在我国的投资领域也进一步扩大。在具体行业来看，外资直接投资主要集中在我国服务业中的房地产业、金融保险、交通运输、电信等生产性服务业。此外，我国还颁布了一系列开放服务贸易领域的法规和条例，在金融保险、法律服务、商业服务等方面批准设立了一批中外合资和外商独资企业，推动了国际服务业向我国的转移。而重庆市在承接国际服务业转移方
70
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
面有自己的优势：首先，重庆有着良好的自然禀赋条件，为生态服务贸易的发展奠定了良好的环境基础；其次，重庆有着良好的产业基础——汽摩汽配、仪器仪表等都具有发展优势，为承接国际服务业的转移提供了条件；再次，重庆市是我国西部地区唯一的直辖市，享受着西部其他地区没有的政策优势，对生产性服务业有着旺盛的需求，也利于外部服务业辐射西部其他地区，因此，重庆是外部服务业进入中国西部地区的首选之地。
（四）得天独厚的生态环境、区位优势
高尔夫球场、奥林匹克体育中心、照母山植物园等构成了北部新区良好的生存环境；电子信息、仪器仪表、新医药等相关产业的发展，构成了“生态产业”基础；拥有中国西部唯一的集水运、航空、公路、铁路于一体的立体交通运输网络、位于重庆市城市北移的主方向上的北部新区，更是为其发展提供了强有力的区位优势。
据统计，国外约有70%的办公楼最终落在城市边缘，生产型、科技研发类等大部分企业都乐意选择有产业背景支撑的城市边缘，另外优惠的相关政策与良好的企业产业链生态环境，都为生产性服务业的发展创造了条件。在美国、日本等发达国家，企业更喜欢更有效率、更生态的办公区域。在日本，写字楼的智能化、个性化、区域化已经成为商务办公的新趋势。市场需要更为个性化的商务产品，而这一个性化只可能在城市周边得到实现，而随着城市交通的改善，也为在城市边缘区域工作提供了可能。
三、北部新区生产性服务业发展的策略选择
（一）依托制造业优势，实施产业融合战略
71
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
在经济全球化和信息化浪潮的背景下，产业融合是大势所趋。在产业融合的背景下，服务业与制造业的界限也越来越模糊，特别是与生产过程相关的生产性服务业将直接作用于制造业的生产流程。2007年，重庆市人均GDP 达到14622元，突破2000美元，按照钱纳里的工业阶段划分，重庆市属于工业化的中期，强大的制造业仍然是重庆的优势，而北部新区又在重庆制造业、服务业发展中占着举足轻重的作用。因此，北部新区发展生产性服务业，不能脱离制造业单纯的发展服务业，要在全面提升经济服务化的基础上，在服务业与制造业融合中寻找新的经济增长点，大力发展生产性服务业。因此，一方面要促进北部新区制造业部门的服务化，使其活动由以制造为中心向“制造-服务结合”为中心的方向发展，在产业链上促使两者之间的融合。鼓励有条件的制造业企业向服务业延伸，发展生产性服务业，这包括制造业前期的研发、设计，中期的管理、融资和后期的物流、销售等服务，从而使制造业本身的投入比重相对降低，服务业的比重增加，达到两者之间的融合发展。
（二）发挥区域特色，实现生产性服务业的集群发展 产业集群的发展模式是提高区域产业竞争力，促进区域产业持续发展的有效模式。对于生产性服务业而言，它们不但为其他产业部门提供不同的服务活动，而且其内部的产业之间有着天然的服务关系，彼此间相互提供所需的服务，有着产业集群的组织特征，其内部结构也能通过自我升级得到优化。因此，以产业集群的模式发展生产性服务业可以形成规模效应和积聚效应，从而最终形成适应国际经济发展的多层次服务体系。因此，北部新区
72
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
可以制定和实施相应的产业政策和区域政策，促进专业化分工和相关生产性服务企业在地域上的相对集中。在北部新区生产性服务业布局上，规划建设与汽摩汽配产业、仪器仪表产业等产业结合的服务业积聚区，注意延伸服务业产业链，实现生产性服务业的集群发展。
（三）加强西部地区生产性服务业的合作
在国家加快西部大开发和新一轮对外开放的新格局下，重庆市与周边省市的经济合作将更加密切。作为西部地区唯一的直辖市，加快其生产性服务业的发展不仅可以给周边省市的发展提供一个“模板”，而且可以全面带动西部地区生产性服务业的高层次合作， 加快西部地区由生产加工环节向自主研发、品牌营销等服务环节延伸，也利于降低资源消耗，降低社会交易成本，提高产品附加值和资源配臵效率，最终提高我国产业现代化水平和国际竞争力。
第三节 商务区服务业规划
产性服务业是北部新区商贸业发展的重要组成部分，为促进服务功能聚集、突出为产业服务的特点，重点打造光电园、礼嘉两大生产性服务商业区。
一、人和生态科技商务区——高品质消费与涉外服务区
（一）区位
位于北部新区人和组团内洪湖东路北侧，以财富中心为发展核心，作为新兴的开发区域，是北部新区做大的产业拓展区。园区规划有软件、留学人员创业、生物生化制药技术开发、光电技
73
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
术开发和机电一体化技术开发5个专业孵化园，都是无污染的高新技术产业。园区还规划布局了重庆未来的新中央商务区、使领馆区、居住新区等。其特定的地域位臵以及政府近年来在政策方面的大力支持，使这一新兴的开发区域正逐步发展起来，但其发展壮大尚需时日，目前该区域的商业发展刚刚起步。
（二）功能定位
根据规划要求，考虑北部新区的商业发展趋势与服务特点，规划光电园商务区为北部新区核心商业区，是以涉外商务、休闲服务、高档消费为主要功能的商业集中区，满足涉外商务区以及周边高档社区居民的商务和休闲娱乐需要。
（三）发展模式
形成“购物中心+休闲会馆+商务酒店”的商业发展模式。 （四）规划导引
以财富中心的精品购物中心、国际品牌专卖店、大型综合超市为商贸龙头发展带动区，结合星级宾馆酒店的建设，适当引入满足商务交流、涉外办公需求的高档商贸服务网点，构建设施高档化、消费时尚化、服务国际化、功能多样化的具有现代化特色的重庆涉外商务中心。
引导财富中心南爱琴大道发展中高档餐饮和休闲娱乐网点。 打造中华坊名餐饮街，积极引入地方知名品牌餐饮企业入驻，以满足中华十二坊、天籁美社高尚社区以及光电产业园白领阶层的消费为主，营造高档、休闲的消费环境。同时依托科技产业园、柏林公园、照母山植物园以及人和水库，适度发展餐饮、会议、度假村等休闲服务网点。
74
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
二、礼嘉中心商务区——现代商务服务业园区
（一）区位
位于北部新区西北部，礼嘉组团内，占地面积0.5平方公里。 （二）功能定位
重庆市现代商务服务业园区，是国内外电子信息、金融保险、现代制造业等知名企业的研发中心、呼叫中心和数据中心的集中区。
研发中心，即某一企业产品的研究与开发中心，是企业的“知识库”；呼叫中心是一种结合了现代计算机技术、CTI技术、现代企业管理等技术理念于一体的电子化的客户服务系统；企业数据中心，是企业特定的数据组织，具有内部协作的特定设备网络，用来在网络基础设施上加速信息的传递的服务中心。
（三）发展模式
形成“总部经济+现代零售业”的发展模式。 （四）规划导引
规划期内，引导金融运营中心、金融机构呼叫中心、金融服务软件研发中心、金融业设备开发设计中心等技术服务机构、金融机构区域总部及培训机构在区域内聚集发展；引导电子信息、生物医药等产业的研发中心、数据处理中心、测试中心、培训中心等在区域内聚集发展。
鼓励中介、咨询类机构发展；规划建设1处大型零售商业网点，1处星级宾馆，适度发展便利店、连锁超市、连锁餐饮、专卖店等服务类网点，配套发展会所、酒吧、KTV等休闲娱乐网点。
75
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
第四节 专业市场区规划
北部新区现有专业市场发展具备了一定基础，为明确专业市场发展的思路和方向，充分引导发挥市场的集聚效应，规划重点打造三大专业市场区，进一步推动北部新区专业市场创新发展，开创专业市场繁荣的新局面。
一、专业市场发展现状
截至2007年底，北部新区专业市场只有位于金渝大道99号、规划总占地面积800亩、总建筑面积30万平方米的重庆汽博中心一处。2007年，其实现新车销售32亿元，占比超过重庆市的30%，汽配销售10亿元、二手车1亿元，已经发展成为具有4S名车大道、名车广场、二手车交易市场、汽车用品市场、汽车配件市场、汽车检测站、汽车电影院、汽车驾校、商务大厦、客户服务中心等10个功能区的大型汽车流通及文化中心。而据重庆市政府的规划，北部新区将大力发展现代汽车制造业，到2010年，北部新区将实现汽车整车生产40万辆，实现汽车及其零部件销售值700亿元，并建成一个集生产、研发、贸易、博览、文化、教育、旅游等综合功能于一体的“十里汽车城”，这个规划目标的确定，为北部新区汽车汽配市场的进一步发展注入了“活力”，奠定了坚实的基础。
北部新区龙头寺商业区位于龙头寺火车站南，泰山大道东段、五童路、新溉大道和东湖南路所围成的区域内。根据重庆市未来城市发展规划，龙头寺地区将是重庆市的核心商圈、居住中心，也是重庆市交通枢纽中心，这为龙头寺地区的商贸流通业发展展现了良好前景。目前，龙头寺地区已经建成日用消费品商业
76
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
网点面积近2万平米，主要以满足站前消费为主，但泰山大道东段以南地区规划建设有华宇北城中央、保利地产、鲁能地产等楼盘，总户数近1.3万户，总人口约4万人，加之处于便利的交通枢纽区域，为生活性服务业的发展注入了活力，也为专业市场的发展提供了基础。
二、相关规划政策指导
重庆 “十一五”指出，重庆市将继续立足产业发展，遵循社会化、规模化、信息化的原则，按照建立大市场、大贸易、大流通的要求，大力发展辐射西部地区的大型批发市场、特色专业市场，构建与重庆优势产业、特色产业发展、园区产业集群相适应、与综合运输体系相结合的批发市场体系。
《重庆市一小时经济圈经济社会发展规划》中指出：包括北部新区、渝北区、北碚区的部分区域在内的重庆市北部产业区，重点将继续做大做强北部新区产业，重点布局汽车制造业、电子信息、智能化仪器仪表、新医药及生物医学工程等高技术产业，建设西部最大的汽车制造基地、重要的高新技术产业基地和现代物流中心。
根据重庆市委、市政府的文件精神，北部新区的定位被明确为：建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发展经济圈的核心增长极合都市风貌展示区，其中2010年，北部新区工业总产值达到1500亿元，实现再造一个重庆工业目标。
上层规划为北部新区专业市场的发展既提供了机遇，也提出了新的要求。加快专业市场和生产性服务业的快速发展，是北部新区成为“新型工业基地、现代物流中心和现代都市风貌展示区”
77
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
的迫切要求。因此，北部新区的各类专业市场的发展要以专业市场为主导方向，统筹发展类别与科学布局，高质量、高标准地去建设，集中发展重庆汽博中心汽车交易市场、西部建材城汽摩汽配交易市场、龙头寺酒店宾馆用品市场，增强辐射能力，塑造商品交易专业市场的新形象。
三、专业市场总体布局
通过对北部新区产业的发展和专业市场发展现状的分析，以及结合相关规划要求，北部新区专业市场发展应重点打造三大专业市场区。规划期内，将三大市场区建成设施完善、功能齐备、现代化水平较高的专业市场区。三大专业市场区内市场规划情况见表2-2-2。
表2-2-2 重庆北部新区专业市场群规划汇总表
序号 1 2 3 项目 汽车汽配市场 汽车零部件市场 宾馆酒店用品 专业市场 位置 重庆汽博中心 金开大道北段 华宇•北城中央商业用地 规划导引 改造提升 调整新建 规划新建 地块编号 O10-1/01、O12-1/01、O13-1/01 O22/01、O24/01、O25-2/01 O16/01、O26/01 四、专业市场区规划导引
（一）汽车及零部件专业市场区
主要为重庆汽博中心。重庆汽博中心位于北部新区经开园中央商务区内，紧邻金渝大道与机场高速公路，规划总占地面积800亩，系重庆市重点建设项目、重庆市十大专业批发市场群和北部新区“十里汽车城”标志性项目。目前，已经建成了4S名车大道、名车广场等10大功能区，集汽车博览、汽车会展、汽车销售、汽车文化、汽车休闲等多功能于一体，并提供新车上牌、
78
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
旧车过户、税费交纳等“一站式”服务的汽博中心。2007年，重庆汽博中心实现新车销售32亿元，汽配10亿元，二手车1亿元；新车销售量接近重庆整车零售市场份额的50%，二手车交易量接近重庆二手车交易总额的40%，居于重庆市汽车行业的重要地位，在重庆汽车行业的发展中具有举足轻重的作用。
规划期内，改造提升经营环境，进一步完善配套设施；加强市场的标准化和信息化建设，引入普及网络交易、电子结算等现代化市场手段，引入第三方物流企业，做到商流、物流、信息流联动，全面提升重庆汽博中心的整体影响力和辐射面，将其打造成为北部新区展示汽车产业链的一张响亮的市场名片。
（二）汽车后产业专业市场区
规划为北部新区金开大道北段，原西部建材城处，占地面积50公顷。 按原先规划，全面建成之后的西部建材城，集中规划建材装饰产品一线品牌商家厂家的建材、装饰等商品。同时西部建材城将汇集多功能为一体，由若干市场、展示中心、信息中心、物流中心、交易中心、会展中心以及围绕其相应的配套设施，如酒店、商务写字楼、公寓等多复合体形成行业的中心，功能覆盖物流、仓储、商贸、商务、会展等内容，形成明显的集群优势，满足消费者全方位购物需求。
但由于种种原因，原计划于2007年开业的西部建材城基础设施已经基本完成，但尚未开业，考虑到北部新区优越的自然生态环境、重庆市家具建材的发展现状和北部新区产业发展的定位，本规划中建议调整西部建材城的功能用途，一方面可以更好的盘活目前的设施，另一方面也是促进北部新区支柱产业全面发
79
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
展的迫切需求。
一方面，从产业发展来看，汽车产业已经成为北部新区名副其实的支柱产业：2003-2006年，汽车及零部件销售收入分别为23.5亿元、77亿元、86.8亿元、180亿元（2003-2005年数据中不含零部件），分别占新区总销收入的60%、73.5%、59.7%、61.6%。汽车产业是典型的规模经济产业，据相关研究，目前汽车的经济规模产量，每年每一车种至少要生产10万辆以上，一个区域整车生产40万辆左右才算是真正的经济规模；就零部件生产规模经济要求而言，铸造件约为10万件、煅造件约为20万件、机械加工件约为30万件、冲压件约为40万件。目前的新区虽有近40万辆的整车设计产能，但与其相配套的体系尚不完善，如与其配套的零部件企业相对集中于车身内外饰件，而技术含量高的底盘、电器零部件企业很少。而据北部新区汽车产业发展要建好年产60万~80万辆的轿车生产基地、年产4万辆的重型汽车生产基地、年产1万~2万辆的中高档城市SUV生产基地、年产1万辆的专用车（改装车）生产基地、具有国际竞争力的零部件生产出口基地等“五个基地”，形成汽车产业集群、2010年销售收入达到800~1000亿元，占据全市汽车行业的1/2，争取2015年销售收入达到2000亿元的目标，更为新区汽车产业做大做强提出了迫切要求。而以汽车维修服务、汽车配件配饰销售为主的汽车后产业正逐渐兴起，汽车后产业专业市场将成为市场发展的又一新兴热点。。
另一方面，重庆市有重庆巴山家居建材市场群、重庆沙坪坝建材批发市场群，以及位于北部新区、是目前重庆市规模最大、
80
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
档次最高、走出了传统意义上的家居市场经营模式，在重庆市推出“商场化管理”的新模式，实现所有售出商品由市场负全责的红星·美凯龙世博家居生活广场，更是代表了高档商场型家居建材专业化卖场的崭新形象。这些家具建材市场已经基本满足重庆市的需求。
因此，规划期内，引导西部建材城向汽车后产业专业市场转型，重点围绕汽车在售出之后维修和保养所需的零配件和服务，培育建设大型汽车后产业专业市场。建设汽车后产业主题公园，促进整个汽车城功能的形成，重点引进汽车零部件销售、汽车饰品销售等企业；大力发展汽车服务业，鼓励发展汽车保险、汽车金融、汽车资讯等网点，延伸汽车产业链。在立足为北部新区及重庆市整车配套服务的同时，面向西部及全国，成为西部汽车后产业专业市场的核心。
（三）龙头寺工业消费品综合市场区
重庆是西部地区唯一的直辖市，随着国家西部大开发战略的实施，重庆的核心地位日益凸显。旅游业作为重庆的支柱产业之一，发展迅猛。截止2007年末，全市共有星级宾馆饭店219家，其中，五星级7家，四星级37家，三星级93家，二星级79家，一星级3家。星级宾馆饭店拥有客房24300间，床位42913张，员工40703人。全市三星以上宾馆饭店平均入住率为68%，其中五星级饭店入住率达73%。截止2007年末，全市共有经济型饭店53家，拥有客房3964间。其中品牌经济型饭店有宜必思、如家快捷、锦江之星、美国速8、速朋等14家。2007年全市共接待海内外旅游者8085.5万人次，比上年增长18.08%；旅游总收
81
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
入444.12亿元，比上年增长28.29%，相当于全市国内生产总值（GDP）的10.8%。面对巨大的市场需求，以及更进一步的促进旅游业、酒店业的发展，结合龙头寺地区优越的地理区位和土地利用规划，在此规划一处工业消费品综合市场，主要发展酒店宾馆用品专业市场。
规划期内，引导酒店餐具系列、娱乐休闲系列、餐饮设备系列、酒店客房用品、酒店服饰、酒店休闲设备、酒店智能化系统等分区经营。积极营造浓厚的行业经营氛围，促进商家进行信息沟通，为各商家提供国内外宾馆酒店行业信息。利用重庆市发达的会展业，举办专业会展，推动专业市场的发展。市场的物流配送向实用、配套和高效率方向发展，重在发展终端配送、第三方物流，实现社会资源共享。
二、其他特殊行业规划
对于废旧物资回收建议建立符合实际需要的社区回收、市场集散、加工利用三位一体的废旧物资回收体系，规范发展生活品旧货市场和生产资料旧货市场。
对于拍卖、典当、租赁、直销、畜禽屠宰等特殊流通行业建设，应按照国家法律、法规、规章等相关规定执行。
第五节 物流业发展规划
规划依托港口优势、交通优势及产业优势，借助长江水运、铁路、高速公路等交通通路，大力发展现代物流业，重点建设寸滩港物流园区，把寸滩港区建成服务于重庆北部地区的产业开发和重庆市乃至西南地区内外贸货物出口的新型公用集装箱港区。
82
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
积极整合现有物流资源，注意产业关联度，引进国内外先进物流企业，促进传统仓储业、货运业在组织、管理、技术上进行升级。
积极培育现代物流服务市场，加快发展专业化物流业企业，推动第三方物流发展。鼓励支持生产性企业科学设臵供应链流程，逐步分离物流业务，实现物流配送专业化、规模化和社会化。加强商业连锁配送服务体系建设，促进大型商贸流通企业内部物流配送中心建设。支持大型连锁企业和制造企业的配送中心在满足自身需求的同时，积极参与社会物流配送服务，推动物流业发展。
加强物流信息系统建设，鼓励物流企业加强物流标准化、物流信息平台建设，促进传统物流与现代物流有机结合。
第六节 会展业发展规划
会展业作为新兴的服务业，是21世纪的朝阳产业。据国际展览业人士估算，国际展览业的产值约占全世界各国GDP总和的1%，如果加上相关行业从展览业中的获益，展览业对全球经济的贡献则达到8%的水平。在香港、德国等会展业发达的国家和地区，会展业对经济的带动作用更是达到了1：9的水平。
会展业通过举办各种形式的会议及展览，包括大型国际博览会、展览会、交易会、招商会、经济研讨会等，吸引大量商务客和游客，促进产品市场的开拓、技术和信息的交流、对外贸易和旅游观光，以此带动交通、住宿、商业、餐饮等相关产业的发展，被称为“无烟工业”，它已经成为一种经济形式，成为各国经济结构中不可缺少的组成部分，对社会经济发展、文化交流等都起到
83
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
了巨大的作用。
一、重庆市会展业的发展现状
重庆市自直辖以来，会展业得到了快速的发展。2003年亚洲议会和平协会第五届年会的成功举办和2005年第五届亚太城市市长峰会的顺利召开，标志着重庆市会展业已向国际化方向发展。2006年12月，重庆市举办的第54届全国药品交易会，是迄今为止在重庆市内举办的规模最大、档次最高、影响最广的一次全国性大型展会，也表明重庆市从软件到硬件都具有一次性接待6~8万人的大型会议的能力。目前，重庆市承接大型展会的场馆设施有重庆国际会议展览中心、重庆展览中心、重庆鹰冠会议展览中心和重庆农业展览馆4个展览场馆，面积达30.5万平方米，场馆展出面积约9万平方米。全市注册的专业展览广告公司有70多家，从业人员约1000人，每年大小会展近100个，年产值2亿元左右。
同时，承接大型展会的基础设施条件较好。全市铁路、民航、水路、高速公路等交通、通讯四通八达；有星级宾馆近100家，其中五星级5家，四星级16家，可提供床位3万余张，加上普通床位，主城区可接待床位达7万余张。由于各级领导的重视和支持，重庆市每年都要举行一些区域性和地方性传统性的展会，如“高交会”、“渝洽会”、“三峡旅游节”、“迎春展”、“啤酒节”、“火锅节”等。
二、北部新区会展业发展机遇与挑战分析
重庆市主城区内的会展设施目前虽然基本可以满足会展需要，但是随着城市产业及发展方向北移，以及主城区发展用地受
84
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
到限制，重庆会展业的发展必将呈现出外移的趋势。北部新区，位于重庆市主城区以北、城市北拓的主要方向上，拥有中国西部唯一的集水运、航空、公路、铁路于一体的立体交通网络；全区内目前有星级宾馆219家，可提供床位24300个。北部新区的产业发展在重庆工业产业发展的大的背景下，取得了突飞猛进的发展。2007年北部新区汽车整车产销达25万辆，汽车及零部件工业总产值达390.37亿元，分别占到重庆全市近1/2。目前，我国的汽车布局主要布局在沿海地区，但从消费市场来看，已经逐渐呈现出自东向西转移的趋势，西部是最具潜力的汽车市场。重庆承东启西、南北传递，在举办汽车类会展方面具有明显的区位优势。
重庆也是全国仪器仪表行业老三大基地之一和全国仪器仪表专家调研组向国家推荐的新三大基地之一，而北部新区则是重庆市“十一五”规划的两个仪器仪表产业集聚地之一，新区特殊的地理位臵和“都市风貌展示区”的定位，也为北部新区会展业的发展无污染的会展产业指明了方向。目前，已经集聚四联、禾迪、海扶等近20家、产能达60亿元的仪器仪表企业。在我国，仪器仪表行业是一个高速、平稳发展的行业。世界上仪器仪表行业的增长率是3%-4%，而在我国年增长率却在20%以上，预计“十一五”末产值将达到4000-5000亿元。因此，北部新区独特的产业基础优势、处于城郊结合的区位、完善的会展服务配套，为北部新区专业会展兼会议会展的发展奠定了基础。
三、北部新区会展业发展规划导引
1、结合北部新区的重庆农产品展示中心，积极开发重庆市
85
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
特色农副产品会展，如“柑桔会展”、“榨菜会展”、“烤烟会展”、“火锅原料会展”等，通过这些会展，促进农副产品的进一步深加工和进一步打开国内、国际市场。
2、汽车产业是北部新区的支柱产业，结合北部新区的产业优势，举办“汽摩会展”、“汽车博览会”等，制定相关的政策，吸引其他相关企业举办此类专业会展。
3、重庆在仪器仪表方面已经有40多年的技术沉淀和产业基础，北部新区也将仪器仪表产业作为主导产业之一来发展。目前，北部新区正在创建“重庆仪器仪表城”，并申报国家级仪器仪表产业基地，以此为契机，结合现有的重庆仪器仪表销售展示中心，将此培育为北部新区一个具有国内、甚至国际影响力的会展品牌，通过举办国际、国家级会议，提升整体知名度，同时，以会议举办为动力，促进仪器仪表产业链更快更好的发展，提升城市影响力及带动力，达到推动城市发展的目的。
4、北部新区作为重庆市高新技术企业的聚集地，具有IT、新医药及生物医学工程、光电等产业优势，应确定固定日期举办相关的专业会展。
5、以展“促”会，以会“兴”展，充分发挥展会的多元化功能。依托北部新区优越的自然生态环境，开发公司会议市场，比如，公司年会、奖励旅游、庆祝活动、经销商会议；积极开拓政府组织的党政方面的各种工作会议，如培训、研讨会议、学术论坛、国际会议等。
6、结合重庆具有的中心城市的优势和北部新区支柱产业发展的需要，以及重庆和四川省众多的高校资源，每年可定期举办
86
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
人才招聘会，既为人才提供推荐自己的场所，也为企业解决“第一要素”提供机会，同时也可盘活展览馆。
在北部新区金海大道与金州大道交界处以东选址１处作为会展中心预留地。具体规划见表2-2-3。
表2-2-3 北部新区会展规划一览表
序号 1 2 名称 重庆农产品展示中心 重庆仪器仪表销售展示中心 会展中心 位置 黄山大道东段 319国道与星光大道交汇处东北 金海大道与金州大道交界处以东 规划意向 改造提升，走专业会展道路；丰富会展内容 打造国际、国家级会展品牌 走高科技综合会展道路，培育专业市场会展环境兼会议会展 地块编号 H18-6/01 H21/01 3 O5-6/01 第七节 其他特种行业规划
所谓特种行业，是指依照国家法律法规和规章，由国家和地方政府确定的，需要特别加强管理的重要商品行业。目前确定的特种行业主要包括生猪屠宰管理，酒类商品管理，民爆行业管理，拍卖行业管理，成品油、液化石油气市场管理，散装水泥推广发展，再生资源回收体系建设，报废汽车回收，二手车流通，汽车品牌销售管理，危险化学品，非药品类易制毒化学品管理，木材（节约）代用管理等。
规划对于再生资源回收利用，规划按每1000-1500户居民设臵一个回收站点，规范发展再生资源集散市场，回收站点要与再生资源集散市场紧密衔接，建立符合实际需要的社区回收、市场集散、加工利用三位一体的再生资源回收体系。
对于拍卖、典当、租赁、直销、畜禽屠宰等特殊流通行业建设，应按照国家法律、法规、规章等相关规定执行。
87
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
88
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
规划实施措施及术语说明89
第三部分
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
90
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
第一章 规划实施措施
为保障规划顺利实施，切实指导北部新区商贸业快速、健康、创新发展，实现北部新区建设成为重庆市高尚生活与商务交流服务中心，现代城市风貌的展示区，我国西部地区重要的物流集散地的发展目标，规划的主要实施措施有：
一、建立规划管理体系，完善协调机制
制定商业网点规划实施管理办法和商业网点规划定期修编制度。建立重庆北部新区商业网点基础信息库和管理信息系统，设立信息服务窗口，优化商业管理手段。建立行政管理部门之间的协调工作机制，完善商业网点建设管理的行政方式，加强政府的公共服务职能，建立健全商业网点规划管理的制度保障体系。
二、优化存量资源，发挥增量带动效应
科学定位北部新区现有的商业资源。鼓励流通企业采取联合、连锁等方式，充分利用现有商业商业设施，发挥流通业的先导作用。同时，依据商业网点规划，符合规划要求的商业设施支持鼓励，不符合的要调整改造；对已接近饱和的重复建设项目，要严格控制用地审批。对已建或拟建的大型商业设施，要充分发挥出大项目的带动效应，做到依托现有存量，发挥增量带动效应，实现北部新区商业的持续健康发展。
三、实施商业地产开发准入制度
建立商业用地用地储备制度。控制商业地产开发节奏，保证商业与城市建设协调一致和可持续发展。对规划的重点商业网点，要保证建设用地，并实行一定时期的预留、保留制度。
建立“商业地产开发”准入制度。对商业功能区、商业街、
91
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
商品交易市场、购物中心等单体建筑面积5000平米以上的重点商业项目的建设，投资主体应在办理建筑工程规划许可证之前应征求商务主管部门的意见。对设立5000平方米及以上的大型商业设施，应征求商务主管部门的意见，确需听证的，应由商务主管部门会同相关职能部门组织召开听证会，对其设立的可行性进行论证。
建立街区商业网点准入制度。为塑造商业繁荣、环境优美的城市文明形象，要加强街区商业网点的开设预审和日常管理工作。对进入街区、居住区、交通主干道开设商业网点的实行登记、听证和准入制度，逐步调整不符合街区功能、污染环境、影响市容、干扰人居的商业网点，促进城市文明建设。
四、优化招商项目，加大引资力度
招商引资要与都市风貌展示区的定位结合起来，积极引进国内外知名商业企业，提升北部新区商贸业发展水平；要与新区现代产业基地建设结合起来，积极引进生产性服务业，完善商务、信息、会展、物流等服务功能；要积极利用北部新区的区位和产业优势，抓住沿海地区部分产业向内地转移的机遇，面向华北、华东、东南沿海等地区开展招商对接活动。
加强与世界500强及国内大型商业企业的联系，整理出企业的背景资料，加强联系，捕捉信息，主动跟踪，寻求合作机会。
加强政府部门的协调配合，帮助企业协调解决项目落地、开工投产、生产经营等方面的困难和问题。深化行政审批制度改革，主动为投资企业服务，帮助解决实际困难，保护投资者的积极性。抓好已批企业的催资工作，融管理于服务之中。
92
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
五、加强龙头企业培育，带动行业发展
通过政策支持、资金扶持、信息咨询等多种方式，重点培育一批极具竞争实力和知名度的企业，着力打造时尚购物、特色餐饮、旅游文化等服务品牌，加强在商贸领域中的主导地位，以示范效应带动地区同类企业的发展，以集聚效应提升整个行业的竞争力和辐射力。
六、推动科技兴商和人才兴商
大力发展以连锁经营、物流配送和电子商务等为代表的现代流通方式，鼓励商业企业运用现代信息技术建立和完善供应链管理，提高企业的组织化和规模化程度。支持开展流通领域职业培训和继续教育活动，引导和鼓励企业加快培育中高级经营管理人才，培养多层次、多样化的人才梯队。
表3-1-1 招商目标企业目录
项目 序号 名称 1 2 3 4 沃尔玛 家乐福 家得宝 TESCO（乐购） 经营模式 现金交易/仓库式俱乐部，折扣百货店，超大型超市/超级商店/超级购物中心，超市 现金交易/仓库式俱乐部，折扣百货店，超大型超市/超级商店/超级购物中心，超市 家居改善、无店铺零售 便利店/网边店，百货商店，折扣百货店，超大型超市/超级商店/超级购物中心，超市 服装、鞋类专卖店，现金交易/仓库式俱乐部，百货商店，电子产品专卖店，超大型超市/超级商店/超级购物中心，其他专业店 服装、鞋类专卖店，便利店/网边店，百货商店，超大型超市/超级商店/超级购物中心，其他专业店，超市 服装、鞋类专卖店，便利店/网边店，百货商店，折扣商店，药店/药房，家居改善，超大型超市/超级商店/超级购物中心，其他专业店，超市 电子产品专卖店 家居专业店 93
外资零售企业 5 麦德龙 Seven & I Holdings Co.,Ltd. AEON Co.,Ltd. （永旺） 百思买 宜家 6 7 8 9
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
10 11 12 13 14 PPR S.A. Kingfisher plc 服装、鞋类专卖店，无店铺零售，其他专业店 家居改善 玩具“反”斗城 其他专业店 屈臣氏 Otto Group 折扣商店，药店/药房，电子产品专卖店，超大型超市/超级商店/超级购物中心，其他专业店，超市 服装、鞋类专卖店，现金交易/仓库式俱乐部，无店铺零售，其他专业店 15 16 17 1 Leroy Merlin Groupe（乐华梅家居改善 兰） 新世界 万客隆 百货商店，超大型超市/超级商店/超级购物中心 现金交易/仓库式俱乐部，其他专业店 Costco Wholesale 现金交易/仓库式俱乐部 Corp（好市多） TJX Companies,Inc. Marks & Spencer Plc （玛莎百货） Baugur Group hf. Uny Co.,Ltd. 国美电器集团 百联集团有限公司 苏宁电器集团 华润万家有限公司 大连大商集团有限公司 物美控股集团有限公司 北京华联集团投资控股有限公司 农工商超市有限公司 服装、鞋类专卖店，其他专业店 2 未进入国内的大型零售企业 3 便利店/网边店，百货商店，超市 服装、鞋类专卖店，现金交易/仓库式俱乐部，便利店/网边店，百货商店，折扣商店，药店/药房，电子产品专卖店，其他专业店，超市 服装、鞋类专卖店，便利店/网边店，百货商店，家居改善，超大型超市/超级商店/超级购物中心，超市 家电专业店 百货店/超市/便利店 家电专业店 百货店/超市/便利店 百货店/超市/便利店 超市/便利店 4 5 1 2 3 4 国内零售企业 5 6 7 百货店/超市 8 超市/便利店 94
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
9 10 11 12 13 上海大润发有限公司 重庆商社有限公司 江苏五星电器有限公司 新一家超市有限公司 好又多商业发展集团公司 易初莲花（中国）连锁超市有限公司 北京王府井百货（集团）股份有限公司 肯德基 麦当劳 小肥羊 德克士 全聚德 小尾羊 吉野家 狗不理 谭鱼头 海港 顺峰 俏江南 金钱豹 东来顺 湘鄂情 小天鹅 超市 百货店/超市/便利店 家电专业店 超市 超市 14 超市 15 1 2 3 4 5 6 7 著名餐饮企业 8 9 10 11 12 13 14 15 16 百货店 快餐连锁 快餐连锁 餐饮连锁 快餐连锁 餐饮连锁 餐饮连锁 快餐连锁 餐饮连锁 餐饮连锁 餐饮连锁 餐饮连锁 餐饮连锁 餐饮连锁 餐饮连锁 餐饮连锁 餐饮连锁 95
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
第二章 术语说明
1、商业网点
指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。
2、城市商业网点规划
指根据城市规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。
3、商业街
指由众多不同规模、不同类别的独立店铺聚集而成，形成一定商业氛围的街区。综合型商业街，是由多种不同类型店铺聚集而成的商业街，通常具有旅游休闲、购物、娱乐等综合服务功能。专业型商业街，是由经营同类商品或服务的店铺聚集而成的商业街。
4、零售商业网点
指根据国家《零售业态分类标准》（GB/T 18106-2004）所包含的12种有形店铺。包括食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心和厂家直销中心。
5、商品交易市场
指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，
96
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。本规划参照《中国商品交易市场年鉴》，对以专门经营某类商品为主的交易市场进行了专业市场类划分，主要分为六大类：电子产品市场、机电产品市场、汽摩市场、钢材市场、家居建材市场和消费品综合市场。
6、展贸市场
指以商品展示为主、洽谈、接单和电子商务为一体的、集大商场、批发市场、展览厅等众多功能，实现以展带贸，以贸促展的市场经营形式。
7、物流中心
指从供应者手中接受多种大量的货物，进行倒装、分类、保管、流通加工和情报处理等作业，然后按照众多需要者的订货要求备齐货物，以令人满意的服务水平进行配送的设施。
8、总部经济
是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。
9、LBD
LBD即物流商务区（Logistics Business District）, 是物流企业总部集中，同时商贸、金融、信息与中介服务等齐全，交通、通信发达，商务办公、酒店、文化娱乐设施完善的区域。
10、总部物流
物流企业总部进入该区域，最终形成接单、订单在总部，打
97
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
包、货运等在仓储地的物流模式。
11、业态
指为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。
12、业态结构
指在一定范围内的业态组合比例情况。 13、现代流通方式
指电子商务、连锁经营、物流配送和其它具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。
14、商圈
指店铺吸引消费者的地理区域，或者可以理解为由消费者的购买行为和网点的经营能力所决定的大型商业网点经营的影响范围。
15、生鲜食品超市
专业型超市的一种，在经营模式上和其它超市一样，开架售货、统一定价、统一付款，但经营商品以生鲜食品为主，它随城市居民生活质量的提升，在配送中心发展完善的基础上形成。
16、农改超
指将传统的集贸市场改造成为现代化的连锁经营超市。 17、现代服务业
现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展产生，用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的服务业。”
98
重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
18、生活性服务业
生活性服务业是连接物质、精神产品生产和消费之间的载体。物质精神产品只有经过生活服务业才能被人们消费。生活性服务业一般包括文教卫生、商贸流通、旅游休闲、娱乐健身、餐饮住宿、交通运输、市政服务等行业。
19、生产性服务业
生产性服务业指直接或间接为生产过程提供中间服务的服务性产业，它涉及信息收集处理、交换的相互传递管理等活动，其服务对象主要是商务组织和管理机构，范围主要包括仓储、物流、中介、广告和市场研究、信息咨询、法律、会展、税务、审计、房地产业、科学研究与综合技术服务、劳动力培训、工程和产品维修及售后服务等。
99
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容